Accertamento della proprietà di una parte dell’edificio e legittimazione processuale dell’amministratore

22.09.2011 09:47

(16/06/2011)di Alessandro Gallucci,

Qual è il modo corretto di agire nel caso in cui un condomino reclami la proprietà d’una parte comune? La soluzione corretta al quesito è la seguente: nel caso di assenza di accordo tra le parti l’interessato dovrà agire giudizialmente per ottenere tale riconoscimento. Con l’entrata in vigore del’obbligatorietà della mediazione prevista dal d.lgs. n. 28/10, le azioni di accertamento della proprietà devono essere precedute dal tentativo di conciliazione.
 
In relazione alla domanda giudiziale, a rigor di logica anche con riferimento al suddetto tentativo, è giusto domandarsi: quali sono le parti in giudizio? Da un lato, non v’è dubbio, si posiziona il condomino reclamante la proprietà e dall’altro? Sarà sufficiente chiamare in causa l’amministratore, quale legale rappresentante dei condomini per ciò che concerne le parti comuni, oppure si renderà necessario citare tutti gli altri comproprietari? La risposta giusta è fornita dalla seconda opzione e questo è anche il parere costantemente espresso dalla Suprema Corte di Cassazione e recentemente ripreso dal Tribunale di Aosta.
 
In particolare, si legge nella sentenza resa dal giudice valdostano “ si osserva che con sentenza n. 4845 del 19 maggio 1999 la Corte Suprema di Cassazione, richiamando un consolidato orientamento (Cass. 29.2.1988 n. 2129; 1416/87; 5205/86; 1552/86;) e pronunciandosi in una controversia in cui era stato richiesto da parte di alcuni condomini l'accertamento della loro proprietà esclusiva della parte di sottotetto costituente la proiezione verso l'alto del proprio appartamento, ha avuto modo di affermare i seguenti principi:
 
è pur vero che il secondo comma dell'art. 1131 cod. civ., nel prevedere la legittimazione passiva dell'amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini (senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla - disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo così all'esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini;
 
tuttavia in una controversia quale quella in esame, in cui è stato richiesto da un condomino che si accertasse che una determinata parte di bene condominiale fosse dichiarata e riconosciuta di sua esclusiva proprietà, non si è in presenza di un terzo che agisce nei confronti del condominio per fatti concernenti le parti comuni dell'edificio, ma di un condomino che rivendica come propria una parte dell'edificio normalmente oggetto di proprietà comune;

 
ove si consideri che il solo scioglimento di una comunione deve essere proposto nei confronti di tutti i condomini, a norma dell'art. 784 c.p.c., la Corte ha ritenuto che " non par dubbio che debba ritenersi che anche nel caso in cui, come nella specie, un condomino rivendichi come propria una parte di beni comuni, la relativa domanda non può che essere proposta nei confronti di tutti i condomini e non del solo amministratore del condominio. Invero, in tal caso, si è al di fuori della sfera di rappresentanza attribuita dall'art. 1131 cod. civ. all'amministratore dacché l'azione concerne l'estensione del diritto dei singoli condomini in dipendenza dei rispettivi acquisti".
 
Il principio è poi stato ribadito con la sentenza n. 10828 del 6 agosto 2001, citata anche dal convenuto, la quale ha affermato che " in tema di condominio negli edifici, l'art. 1131, comma secondo, cod. civ. prevede la legittimazione passiva dell'amministratore solo in ordine alle liti riguardanti le parti comuni dell'edificio, con la conseguenza che, ove un condomino chieda che l'accertamento della proprietà esclusiva di parte del sottotetto, viene meno la legittimazione passiva dell'amministratore, dovendo la causa, riguardante l'estensione del diritto dei singoli in dipendenza dei rispettivi acquisti, svolgersi nei confronti di tutti i condomini" (Trib. Aosta 28 gennaio 2011).
 
In sostanza, per chiarire un esempio, se Tizio reclama la proprietà d’un piccolo ripostiglio posto dinanzi la sua unità immobiliare, locale che gli altri condomini ritengono invece condominiale, per far valere le proprie ragione tanto per il tentativo di conciliazione, tanto per il giudizio d’accertamento dovrà coinvolgere tutti gli altri comproprietari e non l’amministratore.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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