Amministratore di condominio e mediazione. Che cos’è la mediazione, quando diverrà obbligatoria e perché interesserà l’amministratore. Dubbi e critiche.

14.05.2010 10:25

 

(13/05/2010)di Alessandro Gallucci,

Di recente, con il d.lgs n. 28 del 4 marzo 2010, è stato introdotto nel nostro ordinamento il procedimento obbligatorio di mediazione per, tra le altre cose, le controversie in materia di condominio (art. 5 d.lgs n. 28/10).
 
La mediazione, il cui obiettivo, tra gli altri, è quello di conseguire una deflazione del carico giudiziario, non è un arbitrato. Ciò vuol dire che il mediatore non svolge una funzione “di giudice privato” quanto piuttosto di conciliatore tra le parti, cercando, ove possibile anche tramite sue proposte, di far giungere i soggetti interessati ad un accordo che non necessariamente deve essere l’ammissione di torto di una delle due parti. In sostanza può accadere che le parti decidano di accordarsi tralasciando la fondatezza giuridica delle ragioni che le hanno portare alla situazione di contrasto.
 
L’obbligatorietà del tentativo di conciliazione diverrà tale dopo un anno dall’entrata in vigore del decreto e solo per i procedimenti iniziati successivamente rispetto a questa data (art. 24 d.lgs n. 28/10).
 
La doverosità della conciliazione per la materia condominiale richiamata senza alcuna specificazione agli ambiti applicativi, pone più d’un problema di carattere pratico per quello che, ad un primo sguardo, pare essere un rimando fin troppo generico e privo dei dovuti distinguo che le peculiarità delle questioni attinenti al condominio avrebbero richiesto.
 
Vale la pena valutare quale sia il ruolo dell’amministratore negli instaurandi procedimenti di mediazione in relazione alle sue funzioni riconosciutegli dalla legge ed a quelle, maggiori, attribuitegli dall’assemblea e/o dal regolamento di condominio.
 
Attribuzioni ex art. 1130 c.c.
 
Ai sensi del primo comma della norma citata l’amministratore deve:
 
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
 
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
 
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
 
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio
”.
 
E’ costante la Suprema Corte di Cassazione nell’affermare che ai sensi dell’art. 1131 c.c. l’amministratore, salvo restrizioni contenute nel regolamento di condominio, possa agire in giudizio d’ufficio, vale a dire senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, per ciò che concerne le ipotesi individuate dall’art. 1130 c.c. .
 
Nel caso d’azione monitoria, ex art. 63 disp. att. c.c., contro il condomino moroso, per il recupero del credito condominiale, non si pongono problemi: il d.lgs n. 28/10 esenta questa procedura dalla preventiva necessità del tentativo di conciliazione (art. 5, quarto comma, d.lgs n. 28/10).
 
Stesse conclusioni per le azioni cautelari e per i procedimenti i camera di consiglio (quindi dovrebbero ritenersi esenti azioni d’urgenza, di danno temuto, ecc.)
 
Si pensi all’azione giudiziaria che l’amministratore può esperire, d’ufficio, per chiedere l’osservanza del regolamento di condominio. In questi casi il tentativo di mediazione è obbligatorio.
 
Si può davvero pensare che l’amministratore in sede di conciliazione possa accordarsi con la controparte in un senso che, in termini pratici, può comportare una deroga del regolamento?
 
Per dirla in termini, per altri motivi abusati, se così stessero le cose, si dovrebbe arrivare ad affermare che il d.lgs n. 28/10 ha riconosciuto, seppur in modo implicito, all’amministratore il potere d’introdurre deroghe < em style="font-size:13px; font-family:arial"> ad personam al regolamento di condominio.
 
E’ chiaro che una soluzione del genere non è praticabile poiché da tutto l’insieme delle disposizioni legislative si desume chiaramente che il mandatario dei condomini, salvi casi di manifesta illegalità, non può mai sostituire la propria volontà a quella dell’assemblea o dei condomini che a secondo delle circostanze (ossia della sua origine assembleare o contrattuale) si siano dotati di un regolamento di condominio.
 
Liti attive deliberate dall’assemblea
 
In questo caso, se la deliberazione è assunta nel rispetto dei quorum deliberativi previsti dalla legge (art. 1136, quarto comma, c.c. non v’è motivo di dubitare che l’amministratore debba ritenersi autorizzato a procedere al preventivo tentativo obbligatorio di conciliazione. Starà all’assemblea, a questo punto, indicare a che condizioni ed antro quali limiti possa giungersi ad una soluzione positiva del tentativo di mediazione.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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