Appartamento con ingresso su due diverse scale: che cosa succede se si decide di chiudere una delle due entrate?

01.06.2011 10:47

(14/04/2011)di Alessandro Gallucci,

E’ cosa abituale, seppur non frequentissima, che un appartamento, in ragione della sua conformazione e delle sue particolari dimensioni, abbia due ingressi. E’ forse meno usuale, ma pur sempre riscontrabile, che gli ingressi della medesima unità immobiliare siano posti su due scale di un unico condominio (parziale) o di due diverse entità condominiali. Che cosa accade in questi casi? E’ chiaro che quel condomino, in ragione dei dovuti valori millesimali, parteciperà ad entrambi i condomini. E’ possibile, nell’ottica di una riduzione delle spese, che quel medesimo condomino chiuda uno dei due ingressi in modo tale da partecipare alle spese di una sola delle due compagini?
 
Cerchiamo qui di seguito di dare una risposta esaustiva.
 
Prima d’ogni cosa la norma di riferimento: art. 1122 c.c.
 
Esso recita:
 
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.
 
Quanto al concetto di danno la Cassazione è costante nell’affermare che non v’e dubbio che il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (v. Cass. 27.4.1989, n. 1947), per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato. Decoro da correlarsi non soltanto all’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata armonia, ma anche all’ aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma (v. Cass. 24.3. 2004, n. 5899). (Cass. 19 gennaio 2005, n. 1076).
 
L’intervento quindi, in primo luogo, non deve ledere il decoro dell’edificio. E’ chiaro che la chiusura di una porta altera l’armonia interna del vano scale. C’è da chiedersi se in modo così rilevante da risultare vietata.
 
Quanto alle spese il riferimento è il secondo comma dell’art. 1118 c.c. che recita:
 
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette (le cose comuni n.d.A.), sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione
 
La norma è stata utile per giustificare il distacco del singolo condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato: ad oggi tale operazione è consentita purché non rechi pregiudizio al funzionamento dello stesso e non determini un aggravio dei costi per gli altri condomini (si veda Cass. n 5974/04). Rispettate queste condizioni il “distaccato” potrà non partecipare alle spese d’uso restando però obbligato per quelle di conservazione. Con i dovuti aggiustamenti non v’è motivo per dubitare che un simile discorso non possa essere fatto per le spese delle scale del condominio nel quale si chiude l’accesso, ossia: esonero dalle spese d’uso ma non da quelle di conservazione.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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