Apposizione di fioriere per delimitare delle aree condominiali. Spetta all’assemblea la competenza a decidere come possano essere utilizzate

23.09.2011 08:47

 

(19/07/2011)di Alessandro Gallucci,

Ai sensi dell’art. 1138 c.c. il regolamento condominiale deve contenere le norme che disciplinino le modalità d’uso delle cose comuni. Al di là della presenza del regolamento (è bene, infatti, rammentare che quest’atto è obbligatorio solamente nei condomini con più di dieci partecipanti) spetta all’assemblea (in virtù della sua competenza generale a decidere in relazione alla gestione e conservazione delle cose comuni) ed all’amministratore (in ragione dell’espressa disposizione normativa di cui all’art. 1130, primo comma n. 2, c.c.) dettare le regole a ciò necessarie. Soffermiamoci in questo articolo sulla competenze dell’assemblea e più nello specifico sul contenuto del regolamento.
 
Quando l’adunanza dei condomini è chiamata a decidere su simili argomenti è sempre bene che, in sede di deliberazione, si tenga presente il primo comma dell’art. 1102 c.c. a mente del quale “ ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”. Detto più semplicemente: i condomini riuniti in adunanza possono disciplinare l’uso delle cose comuni senza che ciò limiti o escluda il diritto dei singolo. Diritto all’uso da non intendersi come utilizzazione simultanea ed identica ma come facoltà per ogni condomino di fare dei beni comuni ciò che ritengono più opportuno nel rispetto della loro destinazione e del pari diritto degli altri comproprietari.
 
Quanto alle maggioranze necessarie per deliberare sulle modalità d’uso dei beni comuni, esse sono quelle indicate dall’art. 1138 c.c. per l’adozione del regolamento, vale a dire: sia in prima che in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Stesso discorso per quanto riguarda la modifica del regolamento. La modifica, su questo punto s’è pronunciato ultimamente il Tribunale di Monza (ordinanza dello scorso 22 aprile), può essere fatta con le medesime maggioranze anche se le norme circa l’uso delle cose comuni sono inserite in un regolamento di origine contrattuale. Ciò perché, si legge nel provvedimento del giudice brianzolo, “ il regolamento avente ad oggetto l'ordinaria amministrazione ed il miglior godimento della cosa comune non ha certamente natura contrattuale, costituendo espressione delle attribuzioni dell'assemblea, e, come tale, quantunque approvato con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, può essere modificato dalla maggioranza dei comunisti " (Trib. Monza 22 aprile 2011). Nel caso di specie l’assemblea aveva deliberato l’apposizione di fioriere di “panettoni spartitraffico” per delimitare due aree di una parte comune in modo tale che quella ad uso pedonale fosse ben distinta da quella destinata al transito dei veicoli. Questa decisione, presa nelle forme della modifica al regolamento condominiale, è stata ritenuta legittimamente adottata con le maggioranze indicate dalla legge (art. 1138, terzo comma, c.c.).
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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