Assemblea di condominio e ordine del giorno incompleto: la deliberazione non è nulla ma annullabile

22.09.2011 12:57

 

(05/07/2011)di Alessandro Gallucci,

La mancanza o incompletezza dell’ordine del giorno, ossia dell’elenco degli argomenti di cui l’assemblea dovrà discutete, rispetto a quanto è stato oggetto di discussione e deliberazione, rende quella decisione assembleare invalida. Più nello specifico la deliberazione è annullabile e quindi, per essere contestata, deve essere impugnata nel termine di trenta giorni che per gli assenti decorrono dal giorno di comunicazione del verbale mentre per astenuti e dissenzienti da quello di adozione del provvedimento.
 
Questa, in sostanza, la decisione resa dalla Corte d’appello di Napoli con la sentenza n. 1075 dello scorso, 7 aprile. Prima d’entrare nel merito del provvedimento e quindi nella catalogazione del vizio in quelli delineati a livello generale è bene ricordare che, in assenza di specifiche indicazioni legislative, la giurisprudenza ha chiarito che sono da considerarsi “ nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806). A seguito di questa pronuncia tutte le successive pronunce giurisprudenziali si sono uniformate al principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite.
 
Quanto all’ordine del giorno esso non è espressamente citato in questa pronuncia eppure non vi sono dubbi nell’affermare che la sua omessa o incompleta indicazione rientra tra quei vizi attinenti il regolare procedimento di convocazione ed informazione dei condomini. Perché, è lecito chiedersi? La risposta sta nello ratio che impone di comunicare gli argomenti da trattare. La norma di riferimento, in assenza di indicazioni da quelle previste specificamente per il condominio, è l’art. 1105 c.c. dettato nell’ambito della comunione in generale. Lo scopo dell’o.d.g., dunque, è quello d’informare i condomini degli argomenti che verranno trattati in assemblea al fine di poter partecipare e votare consapevolmente. Quanto alla modalità di redazione dell’ordine del giorno la Cassazione, in più occasioni, ha chiarito che è importante che esso “ sia pure non analiticamente, specifichi gli argomenti da trattare, così da farli comprendere nei termini essenziali (v. Cass. n. 3634/00, n. 1511/99, n. 2198/90 e n. 6310/79) (Cass. 13 ottobre 1999 n. 11526). La totale mancanza o l’incompletezza in questi termini comportano l’annullabilità della decisione assembleare che tuttavia non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, ma che non ha eccepito la irregolarità della convocazione (sent. 24 agosto 1998 n. 8344) (Cass. 19 novembre 2009 n. 24456).
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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