Assemblea generale ed assemblea del condominio parziale: quando convocarle e che cosa decidono

22.09.2011 12:32

 

(17/06/2011)di Alessandro Gallucci,

Il condominio può essere definito sotto due punti di vista:
 
a) per ciò che concerne gli aspetti inerenti la proprietà quale particolare forma di comunione nella quale sussistono al fianco delle parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) delle parti di proprietà comune (quelle indicate, in via esemplificativa, dall’art. 1117 c.c.);
 
b) dal lato gestionale come insieme di persone (ente di gestione come dicono, pur non unanimemente, la dottrina e la giurisprudenza) che hanno competenza a decidere sull’amministrazione dei beni tra loro in comune.
 
Nell’ambito di uno stesso condominio è plausibile rinvenire dei beni che non siano di proprietà di tutti i condomini. Al riguardo, con riferimento alla ripartizione delle spese, l’art. 1123, terzo comma, c.c. precisa che “ qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Si tratta del così detto condominio parziale. Secondo la giurisprudenza l’importanza di questa figura non può essere limitata ai soli aspetti afferenti la suddivisone dei costi avendo altresì valore per ciò che concerne una serie di altre vicende. In tal senso, si legge in una pronuncia della Cassazione, “ numerose ed evidenti sono le conseguenze operative del condominio parziale. Alla differente attribuzione della titolarità, si riconducono implicazioni considerevoli per quanto attiene alla gestione ed imputazione delle spese. Relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti,dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione e di obbligazioni di contribuire alle spese. In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese” (Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).
 
In questo passaggio della succitata pronuncia si leggono due aspetti di fondamentale importanza. Si pensi al condominio Alfa composto da due scale, Gamma e Beta. Tizio e Caio, insieme ad altri, abitano la prima. Mevio, Sempronio e altri condomini la seconda. Se il titolo d’acquisto (atto di compravendita o regolamento contrattuale debitamente trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari) non dice nulla, i primi due condomini ed i loro vicini dovranno essere considerati proprietari della scala Gamma e gli altri citati di quella Beta. Ciò vuol dire che per tutte le decisioni afferenti questioni che hanno effetto solo per una scala (es. pulizia scale, tinteggiatura muti interni, ecc.) dovranno essere convocati esclusivamente i condomini proprietari di quelle parti comuni. L’assemblea generale avrà competenza per le vicende riguardanti il condominio nel suo complesso (es. nomina amministratore). Il tutto potrà avvenire anche nell’ambito di una singola riunione ma il diritto di voto andrà valutato in relazione ad ogni singolo punto all’ordine del giorno messo in discussione.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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