Casa in condominio non abitata: perché il proprietario deve partecipare alle spese condominiali?

09.08.2011 20:18

 

(07/06/2011)di Alessandro Gallucci,

 

Sono proprietario di un appartamento in condominio. La mia abitazione è vuota, non la abito né la concedo in locazione. Oppure: sono proprietario di una casa in condominio ma poiché lavoro in altra città ci vivo solamente pochi week-end all’anno o nei periodi di ferie. Queste le premesse alla successiva domanda: posso chiedere l’esclusione dalla partecipazione o quanto meno una riduzione della quota delle spese condominiali?
 
La risposta, fatte salve le eccezioni di cui diremo in seguito, è: no. La ragione è molto semplice: l’obbligazione di pagamento degli oneri condominiali si configura come propter rem. Che vuol dire ciò? Con tale affermazione s’intende dire che il pagamento è dovuto per il sol fatto d’essere proprietari dell’unità immobiliare. L’obbligo di pagamento sorge perché Tizio è proprietario dell’appartamento e resta indifferente a ciò il fatto che egli abiti o meno quel locale. Altra caratteristica dell’obbligazione condominiale “ propter rem è la sua ambulatorietà. Essa circola di pari passo al diritto reale senza necessità che le parti, al momento della cessione, specifichino alcunché. Ciò naturalmente fa sorgere il problema dell’esatta individuazione del momento in cui sorge lo specifico obbligo contributivo. Come ha giustamente detto la Cassazione, con la quale concorda la dottrina condominiale, l’obbligazione “ di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese. Si afferma in giurisprudenza che l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dell'attività di conservazione e non dalla preventiva approvazione della spesa (e della ripartizione della stessa), che ha carattere meramente autorizzativo dell'opera, talché tale obbligo in tanto sorge in quanto sia espressione di un atto di gestione concretamente compiuto (Cass. Sez. II, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. Sez. II, 17 luglio 1988, n. 4467)” (così Cass. 18 aprile 2003 n. 6323). Prima di concludere questa parentesi sulla circolazione dell’obbligazione e tornare ad affrontare l’oggetto principale di questo approfondimento è bene comunque ricordare che per ciò che concerne il pagamento degli oneri condominiali la legge pone un vincolo di solidarietà tra venditore ed acquirente per le obbligazioni riferibili all’anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuto il passaggio di proprietà.
 
Tornado a noi, perché la natura propter rem dell’obbligazione incide sulla impossibilità di esonero dalle spese condominiali da parte di chi possiede un’unità immobiliare inutilizzata? La risposta è molto semplice: perché molte spese sono riferibili alla conservazione e gestione del condominio, ossia a questioni che in ragione della loro stretta connessione con il diritto di proprietà non ammettono esenzioni. Non abitare un immobile non vuol dire potersene disinteressare. Naturalmente se tutti gli altri condomini fossero d’accordo la dispensa dal pagamento potrebbe essere concessa.
 
Il condomino che si domandava quanto dicevamo in principio potrebbe obiettare: bene, per le spese di conservazione mi avete convinto, ma per quelle d’uso (es. riscaldamento, acqua, pulizia scale ecc.) no! Su queste s’incentra l’eccezione di cui si diceva prima. Al riguardo il riferimento è sempre all’uso potenziale: il fatto che una persona non abiti un appartamento non vuol dire che, trattandosi di una sua proprietà, non posso in qualunque momento decidere di farlo e quindi usufruire dei servizi come riscaldamento, pulizia scale ecc. Per quelle utenze in relazione alle quali la contabilizzazione dei consumi è individualizzata, nessun problema: non si consuma e quindi non si paga, o meglio si pagano solo i canoni. Altrimenti è fondamentale consultare la raccolta degli usi e consuetudini tenuta presso le locali camera di commercio: lì si potrebbero trovare le norme che disciplinano la riduzione della partecipazione del contributo di partecipazione alle spese condominiali per il caso di appartamento non utilizzato.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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