Chiusura del balcone in veranda: quando è legittima, quali sono i limiti e quali le conseguenze?

17.05.2011 09:52

(07/04/2011)di Alessandro Gallucci,

“Verandare”– si tratta chiaramente di un neologismo – significa chiudere con delle vetrate un balcone o un terrazzo. Si tratta di un’operazione molto ricorrente i cui effetti non si riverberano solamente in campo condominiale ma anche a livello urbanistico. Vale la pena capire quando quest’operazione è legittima e quali sono le conseguenze per i casi d’illiceità.
 
Partiamo dai profili urbanistici. E’ sempre consigliabile capire, in relazione allo specifico intervento da porre in essere, se la realizzazione della veranda è sottoposta a qualche genere di autorizzazione (es. D.I.A.). In tal caso, prima d’ogni intervento esecutivo è necessario ottenerla per evitare le sanzioni (di carattere amministrativo e/o penale) che l’assenza della stessa comporterebbe. A livello condominiale il problema è sostanzialmente uno: posto l’intervento come opera su parti individuali (tutto l’area del balcone lo è), la doglianza che potrebbe essere sollevata è relativa alla possibile alterazione del decoro architettonico. La norma di riferimento è l’art. 1122 c.c. e con riferimento al significato della parola danno da essa contenuto la Suprema Corte di Cassazione, in più occasioni, ha avuto modo di significare che “ il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (v. Cass. 27.4.1989, n. 1947), per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato. Decoro da correlarsi non soltanto all’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata armonia, ma anche all’ aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma (v. Cass. 24.3. 2004, n. 5899). (così, ex multis, Cass. 19 gennaio 2005, n. 1076).” In sostanza, il condomino pur avendo preventivamente ottenuto l’autorizzazione amministrativa ad operare potrebbe vedersi eccepita, da parte del condominio, l’alterazione del decoro dello stabile. D’altronde la stessa pubblica amministrazione rilascia le autorizzazioni facendo salvi i diritti dei terzi o a volte proprio richiedendo il placet del condominio rispetto all’intervento. Sul punto, per evitare qualsiasi contestazione, è sempre meglio ottenere il consenso scritto di tutti i condomini, salvo che una norma del regolamento contrattuale non preveda una diversa maggioranza.
 
La chiusura di una veranda, infine, potrebbe portare ad una richiesta di revisione delle tabelle millesimali. Ciò è possibile quando le stesse non siano più lo specchio del reale valore delle unità immobiliari (art. 69 disp. att. c.c.). In tal caso alla modificazione dei millesimi rispettosi dei criteri legislativi può provvedersi in sede assembleare con le maggioranze indicate per l’approvazione la modifica del regolamento (cfr. cass. SS.UU. n. 18477/10).
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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