Come verificare chi è il proprietario dell’unità immobiliare ubicata in condominio. Consigli pratici

24.01.2011 16:43

(29/10/2010)di Alessandro Gallucci

L’individuazione del titolare del diritto di proprietà su un’unità immobiliare ubicata in condominio è questione di fondamentale importanza ai fini del regolare funzionamento dalla stessa compagine.
 
Nel 2002, le Sezioni Unite della Cassazione, sancendo l’insistenza giuridica del così detto condomino apparente tracciarono una distinzione. In quell’occasione, infatti, i Supremi giudici ebbero modo di significare che, in relazione all’azione contro il condomino moroso per il recupero del credito “ l'ipotesi non contenziosa del rapporto va mantenuta distinta da quella contenziosa. Le esigenze di celerità, praticità e funzionalità, addotte a giustificazione dell'applicazione dell'istituto dell'apparenza del diritto, valgono per l'ipotesi non contenziosa del rapporto, quando, cioè, l'apparente condomino non solleva alcuna contestazione provvedendo al pagamento degli oneri condominiali. In tal caso le violazioni dei rispettivi doveri (quelli di correttezza e di informazione a carico del condomino apparente e quelli di consultazione dei registri immobiliari a carico dell'amministratore) non rilevano; in particolare l'amministratore non è tenuto ad effettuare alcuna indagine, mediante consultazione dei pubblici regi stri (che può essere anche costosa e a volte, complessa, con grave nocumento per la gestione condominiale) circa il vero proprietario dell'unità immobiliare, potendo oltre tutto il problema essere affrontato anche in termini di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.). Diversa è l'ipotesi contenziosa, quando cioè l'amministratore, in presenza di mancato pagamento, deve agire giudizialmente per il recupero delle spese condominiali. In tal caso, l'istituto dell'apparenza del diritto, che non è di natura processuale, bensì di natura sostanziale, non può valere a giustificare un'iniziativa giudiziaria svincolata dalla realtà; mentre la violazione dei rispettivi doveri va considerata, esigendo nel contempo un collegato giudizio di comparazione e bilanciamento tra situazioni contrapposte” (così Cass. SS.UU. n. 5035/02).
 
Più recentemente, tuttavia, la giurisprudenza di merito e di legittimità si sono orientate nel senso di considerare inapplicabile il c.d. principio dell’apparenza anche per le ipotesi stragiudiziali quali, ad esempio, la convocazione dell’assemblea. In tal senso è stato affermato che in relazione alla compagine condominiale non trova applicazione “ per l’individuazione dei soggetti da convocare in assemblea ovvero tenuti al pagamento delle spese di gestione del condominio , il principio dell’apparenza di diritto poiché esso è applicabile, piuttosto, nella materia contrattuale, a tutela della buona fede dei terzi che, in presenza di circostanze obiettive ed univoche, abbiano fatto ragionevole affidamento su una situazione di fatto risultata non corrispondente allo stato di diritto, mentre nella materia della proprietà (condominiale) non può ravvisarsi una relazione di terzietà tra il condomino ed il condominio , che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei singoli condomini, di tal che, quando si tratti di individuare i soggetti aventi lo status di condomino, debbono prevalere il principio della pubblicità e quello della effettività, che non giustificano e superano ogni apparenza (Cass. 4866/2001; Cass. 7849/2000; Cass. 6653/98; Cass. 5122/2000; Cass. SS.UU. 14 febbraio 2002 n. 5035; Cass. n. 17897/2003; Cass. 12709/2002; Cass. 23994/2004)” (così Trib. Salerno 23 aprile 2010).
 
Come fare, dunque, per avere certezza della proprietà d’un immobile?
 
La risposta è molto semplice: chiunque voglia sapere a chi appartiene un’unità immobiliare può fare una visura presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari. Tale ispezione (così è chiamata) può essere tanto nominale, quanto per immobile (in tal caso sono necessari i dati catastali dell’appartamento, del locale commerciali, ecc.) ed è l’unica (a differenza delle visure catastali) a dare certezza giuridica dell’effettiva proprietà del bene.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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