CONDOMINI “A GESTIONE FAMILIARE” E PASSAGGIO AD UNA GESTIONE PROFESSIONALE: PRO E CONTRO E COME FARE

10.02.2011 15:57

 (02/02/2011)

di Alessandro Gallucci,

Il condominio, inteso quale compagine composta dai proprietari delle unità immobiliari ubicate in un edificio, non sempre necessita di un amministratore. E’ cosa nota, infatti, che ai sensi dell’art. 1129 c.c. la nomina dello stesso è obbligatoria solamente per quei complessi che abbiano almeno 5 partecipanti. Solo in questo caso, alla mancata scelta dell’assemblea può far seguito un ricorso giudiziale che, sostituendola nelle proprie funzioni, sortisca lo stesso effetto della decisione dell’assise. Le compagini più piccole, invece, possono provvedere solamente per via assembleare. Indipendentemente dalla grandezza del condominio la giurisprudenza è unanime nel ritenere che “ l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così Cass. SS.UU. n. 9148/08). Per completezza bisogna ricordare che la nomina del mandatario è validamente deliberata se adottata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. 

 
A parte queste stringate indicazioni d’orgine codicistico giurisprudenziale, non è dato rintracciare altre indicazioni utili e vincolanti che guidino la scelta dell’amministratore. Il perché è molto semplice: non ce ne sono. E’ chiaro che la libera scelta della persona cui affidare la gestione del proprio condominio è fatto sostanzialmente positivo.L’esercizio corretto e consapevole di tale facoltà non altrettanto. Così al di là delle specifiche competenze dell’affidatario dell’incarico molto spesso si sceglie chi offre le proprie prestazioni professionali al minor costo o magari optando per una gestione interna al condominio, magari a rotazione e per spirito di servizio. Questo genere di scelta, legittima e sempre possibile, si scontra alle volte con l’inadeguatezza e l’impreparazione degli incaricati che nella vita s’occupano di tutt’altro rispetto alla gestione d’immobili. 
 
In questo contesto è lecito domandarsi: è giusto passare da una “gestione familiare” ad una professionale? In linea di principio e solamente per gli inconvenienti che una gestione approssimativa può causare, la risposta non può che essere positiva. Affidarsi ad un professionista del settore, soprattutto quando si presenta la necessità d’effettuare interventi di particolare importanza, vuol dire mettersi al riparo da possibili errori che possono pregiudicare interessi comuni ed individuali e causare danni, anche economici. 
 
Certamente il costo della gestione aumenterà perché, com’è ovvio, il lavoro d’un professionista deve essere retribuito. E’ evidente, allora, che spetterà ai diretti interessati svolgere una serie di valutazioni in termini di costi benefici dell’operazione e quindi decidere se affidare la gestione dell’edificio ad un estraneo. L’affidamento dell’incarico, non cambia nulla rispetto ad un’ordinaria revoca con successiva nuova nomina, deve essere deliberata dall’assemblea con le maggioranze prescritte dalla legge. Il passo, naturalmente, non è irreversibile: valutate la superfluità di una gestione professionale, i condomini in qualunque momento possono sempre decidere di “tornare all’antico” con il solo rispetto delle regole deliberative. 
 

CondominioWeb.com 
Avv. Alessandro Gallucci

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