Cortile che funge da copertura per i box: per le spese di manutenzione si applica l’art. 1125 c.c.

23.09.2011 16:37

 

(07/09/2011)di Alessandro Gallucci,

Prendiamo ad esempio un lastrico solare che funge da copertura delle unità immobiliari ubicate nell’edificio. Se esso è di proprietà e d’uso comune le spese per la sua manutenzione e ricostruzione devono essere ripartire tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. Ipotizziamo, adesso, che quel lastrico solare debba considerarsi di proprietà o di uso esclusivo di uno o di un gruppo di condomini. Ai sensi del disposto normativo di cui all’art. 1126 c.c., le spese di manutenzione e ricostruzione di quella parte dell’edificio devono essere suddivise tra i proprietari esclusivi e quelli cui il lastrico funge da copertura. I primi pagheranno un terzo del costo mentre i restanti due terzi saranno a carico dei secondi.
 
Che cosa accade, invece, se è il cortile comune a fungere da copertura ai box interrati? Qual è il criterio applicabile? L’art. 1126 c.c. come dice la Cassazione in alcune pronunce di qualche anno fa o l’art. 1125 c.c. come detto, sempre dalla Corte di legittimità, in alcune sentenze più recenti? Stando all’ultima pronuncia in ordine di tempo resa dagli Ermellini sulla materia (la n. 15841 dello scorso 19 luglio) la norma applicabile è l’art. 1125 c.c.
 
Nel testo della sentenza, a motivazione di questa risposta, si legge che “ invero, come messo in evidenza con statuizione, che qui si condivide in toto, dalla sentenza di riferimento, nell'ipotesi disciplinata dall’art. 1126 cod. civ. l'accollo delle spese di riparazione al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l'uso esclusivo trova una spiegazione nell'uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso; nel caso, invece, in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini. Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti. Sussistono allora - come messo in luce dagli arresti giurisprudenziali sopra riportati -, le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui sì può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall’art. 1123, 2 comma, cod. civ.” (Cass. 19 luglio 2011, n. 15841)
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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