Dal 2011 , il costruttore ha tempo 5 anni anziche' quattro per vendere le abitazioni con Iva; oltre tale epoca deve vendere senza iva applicandosi le imposte di registro e catastali

17.05.2011 09:41

(04/04/2011) di Ennio Alessandro Rossi

 

L'articoli 1, comma 85, della legge di stabilità ha portato una innovazione a favore delle imprese costruttrici/ ristrutturatrici che vedono prorogarsi di un anno il tempo per fatturare con Iva la cessione dei loro immobili aumetando cosi' anche il tempo utile per portare in detrazione l'iva pagata a monte. Ma vediamo di focalizzare lo stato della normativa in vigore dal 1 gennaio 2011 per questo tipo di imprese . La questione riguarda anche il compratore che puo' cosi' contare su un anno di piu' per evitare che i maggiori costi dell'impresa dati dalla indetraibilità dell'Iva, si riversino su di lui quale consumatore-utilizzatore finale
 
Fabbricati civili ( abitazioni) : Per le imprese di costruzione e di ristrutturazione dal 2011 il termine di 4 anni dalla fine dei lavori in base al quale era possibile fatturare con Iva è stato prorogato a cinque anni; oltre tale lasso di tempo la vendita non è soggetta a Iva, ma ad imposta di registro, al pari di quanto si verifica in presenza di venditore "privato non imprenditore "Il nuovo termine vige dal primo gennaio 2011 e vale solo per le imprese appena citate .
 
La regola generale infatti prevede che la vendita di abitazioni e relative pertinenze (autorimesse, cantine etc.) sia sempre soggetta alle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Eccezionalmente si applica l'Iva se la vendita è effetuata da parte di imprese costruttrici per il nuovo e per gli interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica, purché si tratti di fabbricati venduti entro cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori o anche successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata . La costruzione o la ristrutturazione possono avvenire, oltre che direttamente con mezzi propri, anche a mezzo di imprese appaltatrici cui viene affidata l'esecuzione dei lavori.
 
Se invece a vendere è un'impresa diversa da quella che ha costruito o ristrutturato il fabbricato, oppure sono passati più di cinque anni dalla fine dei lavori (senza che sia intercorsa una locazione convenzionata) , la vendita è esente da Iva e pertanto si applicano le imposte di registro, ipotecarie e catastali, come quando a vendere è appunto un privato.
 
In ogni caso restano ferme per l'acquirente che ne avesse i requisiti le agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa.
 
Fabbricati strumentali (uffici, laboratori, capannoni etc.) : resta fissato in quattro anni il termine per la cessione dei fabbricati strumentali con applicazione dell’Iva, ma in questo caso non sussistono particolari problemi in quanto l'impresa cedente può sempre optare per l' applicazione dell' Iva momento della vendita (cosa che avviene nel 99% dei casi ), e quindi non si pone il problema dell’indetraibilità dell’Iva sugli acquisti.
 
Ennio Alessandro Rossi, Commercialista in Brescia
 
Esperto in problematiche immobiliari- www.realessandro.it

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