Deliberazione della costruzione di una piscina condominiale: quali sono le maggioranze necessarie?

17.05.2011 09:44

(05/04/2011)di Alessandro Gallucci,

I condomini possono decidere di deliberare l’installazione di una piscina negli spazi comuni? La risposta al quesito è positiva. Va ricordato, infatti, che “ l'assemblea condominiale - atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c. - può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempreché non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale” (Cass. 13 agosto 1985 n. 4437). In sostanza tranne casi eccezionali in cui condomini, erroneamente, decidano su questioni che non riguardano le parti comuni – in tal caso le deliberazioni sono da ritenersi insanabilmente nulle – l’assise ha potere generale di decidere modalità d’uso e destinazione delle cose comuni.
 
Chiarito ciò è utile domandarsi: come deve essere considerata una simile decisione?
 
Pure sul punto non vi sono dubbi: la deliberazione con cui si decide per l’installazione d’una piscina è da ritenersi decisione su un’opera innovativa e come tale va adottata. Per completezza vale la pena ricordare che “ per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654). Tra queste è evidente che debba essere ricondotta la piscina.
 
In sostanza è possibile affermare quanto segue: l’assemblea condominiale – fatte salve le dovute autorizzazioni amministrative e sempre nel rispetto dei vincoli urbanistici – può deliberare l’installazione di una piscina. In tal caso la decisione deve essere approvata “ con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio” (art. 1136, quinto comma, c.c.). Al pari di ogn’altra innovazione essa non può rientrare tra quelle vietate ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, c.c. E’ bene precisare che una simile decisione è indubbiamente modificativa del decoro dell’edificio. Tuttavia, poiché per rendere l’innovazione vietata l’alterazione dell’estetica deve essere tale da recare pregiudizio in termini economici allo stabile, è difficile che una simile variazione possa essere considerata tale.
 
Come per ogni innovazione, infine, qualora la stessa “ importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
 
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa
” (art. 1121, primo e secondo comma, c.c.).
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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