DISCIPLINA DELLE OBBLIGAZIONI E INNOVAZIONI NEL CONDOMINIO

10.02.2011 15:42

(24/01/2011)

di Paolo Gatto

La Cassazione, con la Sentenza n. 24654 del 03/12/2010, stabilisce un nuovo criterio diretto alla disciplina delle obbligazioni nel condominio, in particolare per quanto concerne la ripartizione tra venditore ed acquirente soffermandosi, in particolare, sulle innovazioni. 

 
La pronuncia mira a sanare il contrasto che si è venuto a creare tra decisioni del collegio negli ultimi anni per quanto riguarda il momento rilevante al fine di porre a carico del venditore, ovvero dell'acquirente, una spesa condominiale qualora nell'atto di trasferimento nulla sia previsto dalle parti in proposito, individuando due criteri: il primo, che attribuisce rilevanza al momento “gestorio”, in cui l'amministratore provvede ad eseguire l'opera (Cass. 26/01/2000 n. 857), il secondo che, al contrario, individua l'onerato su chi era titolare del bene nel momento della decisione assembleare che ha approvato il lavoro (Cass. 02/02/1998 n. 981). 
 
La S.C., in via preliminare, si adegua alla ratio della ultime decisioni (Cass. 18/04/2003 n. 6323, Cass. 09/10/2003-01/07/2004 n. 12013, Cass. 09/08/2008 n. 23345) in materia di obbligazioni nel condominio, le quali dettano il principio generale di diritto, che distingue il momento in cui sorge l'obbligazione (momento effettivamente rilevante), quando cioè l'opera diviene necessaria, dal momento in cui l'obbligo si concreta attraverso la decisione assembleare; quindi il provvedimento si sofferma sulla distinzione delle diverse tipologie di opere. 
 
Qualora, infatti, si verta in ipotesi di manutenzione necessaria o di erogazione di servizi, per cui l'amministratore provvede ad eseguire i lavori per poi sottoporre il suo operato al vaglio dell'assemblea in sede di consuntivo, l'obbligo spetta a chi era proprietario nel momento in cui il lavoro è stato eseguito (o il servizio erogato), atteso che la delibera non assume valore costitutivo (essendo l'opera necessaria già in precedenza) bensì meramente dichiarativo; nell'ipotesi in cui si tratti, invece, di amministrazione straordinaria, o di innovazioni, la delibera assume carattere “costitutivo” in quanto dipende dalla volontà dei condomini che decidono sull'esecuzione e sull'importo. 
 
La Cassazione, infatti, distingue tra manutenzione ordinaria, obiettivamente necessaria e innovazioni le quali, al contrario, devono essere decise, con consapevole scelta e assumono, pertanto, rilevanza soggettiva. La decisione, peraltro, presta il fianco a critiche nel momento in cui sembra equiparare le innovazioni, di carattere sicuramente volontario, ai lavori di rilevante entità obiettivamente necessari alla stabilità dell'edificio, la cui obbligazione, secondo i più recenti indirizzi (Cass. 18/04/2003 n. 6323, Cass. 09/10/2003-01/07/2004 n. 12013, Cass. 09/08/2008 n. 23345), sorge nel momento in cui l'opera si evidenzi necessaria. 
 
E' il caso, tutt'altro che raro, in cui l'ente pubblico emetta un ordine di manutenzioneseguito solo in periodo notevolmente successivo dalla delibera condominiale di approvazione della spesa; in questo caso è chiaro che l'opera è oggettivamente necessaria in periodo anteriore alla decisione assembleare, che deve ritenersi solo dichiarativa e di concreta attuazione di uno stato di necessità preesistente. 
 

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Avv. Paolo Gatto

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