Divieto di modificazione delle parti esterne d’un edificio: se il divieto è previsto dal regolamento contrattuale l’alterazione del decoro è ininfluente

22.09.2011 14:25

 

(14/07/2011)di Alessandro Gallucci,

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12291 resa lo scorso 7 giugno, torna ad occuparsi del decoro architettonico, della sua alterazione e dell’ininfluenza della mancanza del pregiudizio estetico qualora il divieto di alterazione sia contenuto in un regolamento di orgine contrattuale.
 
Prima di esplicitare al meglio quanto appena detto vale la pena riprendere il concetto di decoro, quello di alterazione rilevante e che cosa può esser fatto per ottenere l’eliminazione del pregiudizio eventualmente arrecato. Il codice civile, nelle norme dettate in materia di condominio negli edifici, fa riferimento poche volta al decoro dello stabile. Se ne parla nel secondo comma dell’art. 1120, allorquando si specifica che sono vietate le innovazione che alterano il decoro, nell’art. 1127, che vieta la sopraelevazione che rechi pregiudizio al decoro dell’edificio e, infine, nell’art. 1138 che inserisce tra le materie oggetto del regolamento condominiale quella della tutela del decoro. Nessuna norma, però, contiene la nozione di decoro architettonico. Il compito di definirlo, quindi, è spettato alla giurisprudenza. Secondo la Suprema Corte di Cassazione, dunque, per decoro deve intendersi l’estetica“ del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. 851 del 2007). Sempre la Cassazione ha specificato che né il singolo condomino, né l’assemblea possono far eseguire opere alterative dell’estetica dello stabile se non v’è il consenso di tutti i comproprietari. Quanto all’intervento del singolo sia per ciò che concerne le opere su parti di proprietà comune utili al miglior uso delle stesse (art. 1102 c.c.) sia per quanto attiene l’esecuzione d’interventi sulla sua esclusiva proprietà (art. 1122 c.c.). Visto e considerato, tuttavia, che il concetto di alterazione è ampio, è stata ancora la giurisprudenza a chiarire che con l’uso di tale termine si fa riferimento ad “ un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere” (così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286). Alterazione intesa come lesione dannosa, quindi, e non come semplice modificazione senza effetto. In questi casi ogni condomino o l’assemblea possono agire in giudizio per ottenere la rimozione dell’opera lesiva oltre che l’eventuale risarcimento del danno. La valutazione della più volte citata alterazione è rimessa alla discrezionalità del giudice adito.
 
La situazione – qui entra in campo quanto detto dagli ermellini con la pronuncia n. 12291 – è leggermente diversa se al divieto di alterazione del decoro si accompagna un divieto assoluto di modificazione delle parti esterne del fabbricato contenute in un regolamento di origine contrattuale. In tal caso la modificazione è vietata ex se in quanto non ammessa dal regolamento pattizio al di là del fatto che la stessa rechi pregiudizio all’estetica dell’edificio. Nel caso sotteso alla sentenza citata due condomini modificavano la facciata esterna al fine d’installarvi due caldaie per il riscaldamento. Per evitare alterazione dell’estetica i condomini le caldaie erano posizionate dietro due sportelli che riprendevano lo stesso colore della facciata in moda tale “da mimetizzarsi”. Un altro condomino li conveniva in giudizio per richiedere la rimozione dell’opera alterativa. Vincente in entrambi i gradi di merito, l’attore si vedeva dar ragione anche in Cassazione. Motivo: il divieto di modificare le parti comuni era contenuto in un regolamento contrattuale e prescindeva dall’alterazione del decoro dell’edificio (che in questo caso non sussisteva in ragione della “mimetizzazione” effettuata per mezzo degli sportelli).
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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