Gravi difetti dell’immobile e responsabilità concorrenti del costruttore e della compagine condominiale

23.09.2011 15:40

 

(26/08/2011)di Alessandro Gallucci,

Quando un edificio in condominio presenta difetti tali da essere ricondotti nell’alveo di quelli considerabili gravi il condomino danneggiato oltre che contro l’appaltatore, per la responsabilità ex art. 1669 c.c., potrà agire altresì contro il condominio quale custode ex art. 2051 c.c. delle parti comuni. L’esistenza di gravi difetti, infatti, non è assimilabile al concetto di caso fortuito che esonera la compagine delle proprie responsabilità. E’ bene, inoltre, ricordare che mentre l’azione per responsabilità ex art. 1669 c.c. ha validità decennale, quella per difetti, per così dire ordinari, è biennale (art. 1667 c.c.). In ogni caso, comunque, all’azione contro il costruttore si affianca sempre quella contro il condominio. Il perché di questa decisione, con specifico riferimento all’azione per gravi difetti, lo spiega la Cassazione in una sentenza resa lo scorso 12 luglio, la n. 15291. La pronuncia è particolarmente interessante poiché riprende e ribadisce gli orientamenti interpretativi dominanti in tema di responsabilità per danni da umidità e simili.
 
Si legge nella pronuncia che:
 
- riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva in edificio condominiale subisca per vizi delle parti comuni, imputabili all'originario costruttore-venditore, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio , non in forza dell'art. 1669 cod. civ., dato che il condominio quale successore a titolo particolare di detto costruttore non subentra nella responsabilità posta a suo carico da detta norma, ma in base all'art. 2051 in relazione alla ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del condominio medesimo dell'obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa (sentenza 21/6/1993 n. 6856); - il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinchè le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 cod. civ. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorchè i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore - venditore, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 cod. civ.; qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, ex art. 1172 cod. civ. (sentenza 20/8/2003 n. 12211); - ai fini dell'attribuzione della responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c. è necessaria una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso; se, pertanto, la cattiva coibentazione delle parti comuni si riverbera sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il condominio non è responsabile allorquando tale difetto non sia dovuto alle caratteristiche intrinseche dell'edificio, ma ad altri fattori che causano effettivamente il danno (sentenza 18/2/2011 n. 4012); - l'umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art 1669 c.c. Tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 c.c. il condominio , che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria (sentenza 15/4/1999 n. 3753)”.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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