Guadagnare in condominio: vendita o affitto delle parti comuni

23.02.2010 16:28
(11/02/2010)

 
Un business per il condominio è sicuramente ravvisabile nello sfruttamento di parti dello stesso mai inutilizzate o non più utilizzabili o ancora che non potrebbero essere utili per il condominio. Gli esempi si sprecano: affitto o vendita di locali prima utilizzati per la caldaia e ora dislocata in un casotto esterno; affitto o vendita dei locali utilizzati per le riunioni condominiali prima che queste fossero tenute presso l'ufficio dell'amministratore, concessione di spazi per finalità pubblicitarie e via dicendo.
 
A volte nella conversione dell'uso sono necessari lavori, quando questo è necessario si può usufruire delle detrazioni fiscali. Un ostacolo difficile da superare è la mancata coesione dei condomini e per scongiurarla e ridurre le conseguenze, sia la legge che la giurisprudenza, tende a prevedere maggioranze elevate e talvolta l'unanimità.
 
Vediamo quali sono le varie possibilità:
 
 
Tabelloni pubblicitari
 
L'installazione è possibile sui frontespizi ciechi dei palazzi ma è più comune sulle impalcature di immobili in via di ristrutturazione. - Se l'installazione avviene su un muro cieco, basta la maggioranza per le delibere condominiali che regolamentano l'uso delle parti comuni
 
- Se invece accade su impalcature, è necessaria almeno quella delle innovazioni (maggior parte dei condomini e due terzi dei millesimi
 
- I contratti per le installazioni fisse (frontespizi ciechi e tetti) solitamente sono quinquennali, e annuali invece per quelli sulle impalcature, con possibilità di rinnovo e adeguamento al costo della vita dopo il secondo anno o per tutta la durata del cantiere.
 
- I regolamenti comunali dettano spesso limiti alla loro collocazione nelle zone di pregio artistico e architettonico e il codice della strada rispetto alla collocazione nelle intersezioni semaforiche.
 
- I canoni variano moltissimo e dipendono soprattuto dalle scelte comunali (tasse sulla pubblicità) e dai costi di installazione, in media si aggirano attorno ai 5 mila euro l'anno
 
 
Antenne cellulari
 
Solitamente gli impianti si compongono da pali di sostegno su cui sono installate da 3 a 6 antenne, che hanno la forma di pannelli verticali Quanto allo shelter (il contenitore-centralina dei moduli di gestione delle antenne), lo spazio occupato è in media dai 12mq ai 15mq.
 
- La relativa delibera va considerata almeno come un'innovazione, decisa dalla maggioranza dei condomini con 2/3 dei millesimi. E' capitato che i tribunali abbiano optato per l'unanimità dei consensi, facendo leva sul fatto che la pericolosità di questi impianti non è mai stata confutata in modo definitivo.
 
Il palazzo "beneficato" dall'installazione dell'antenna è anche più protetto, rispetto a quelli circostanti, dalle onde elettromagnetiche: quindi chi non incassa il canone subirebbe maggiori pericoli di chi si trova nel raggio di 500m dall'antenna. Questo è anche il motivo per cui è difficilissimo stimare i canoni medi, che dipendono, dalla dislocazione dell'immobile, del volume di traffico e della presenza di smagliature nella rete delle trasmissioni, ma anche dalla capacità di trattativa delle due parti. In media 18 mila euro annui.
 
 
Sopraelevazione del palazzo
 
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
 
- Vanno rispettate le condizioni statiche dell'edificio, il decoro architettonico, i regolamenti condominiali, nonché gli standards urbanistici ed edilizi.
 
- Se il sottotetto non appartiene a tutti i proprietari del palazzo ma a un singolo condomino, egli dovrà versare agli altri l'indennizzo previsto per la sopraelevazione.
 
 
Portinerie e spazi inutilizzati
 
Per risparmiare sulle spese lo spazio a portineria può essere già liberato o si può decidere di farlo.
 
-Se la portineria è prevista dal regolamento: maggioranza semplice prevista dall'articolo 1136 del codice civile: in seconda convocazione un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi;
 
- Se non è previsto dal regolamento: la giurisprudenza ritiene sufficiente, in prima e seconda convocazione, la maggioranza stabilita dall'articolo 1136, secondo comma. Si tratterebbe difatti di una modifica di norme regolamentari per il miglior uso delle cose comuni.
 
La vendita è un affare complesso: occorre il consenso unanime di tutti i condomini (rinuncia a una cosa comune).
 
Molto più semplice la locazione. Se è di durata inferiore a nove anni, bastano , con una delibera apposita, le stesse maggioranze previste per la soppressione del servizio.
 
 
Parcheggi in cortile o in cantina
 
- per vendita dei posti auto in più occorre delibera presa, all'unanimità.
 
- per locazione sotto i nove anni, basta quella regolamentare.
 
E' importante ricordare che ad ogni unità immobiliare del condominio deve essere legato almeno un posto auto, non importa se di proprietà singola o comune. Dunque il guadagno per vendita o affitto dipendono dalla disponibilità di un numero di posti auto superiore a quello degli appartamenti dell'edificio.

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