Il regolamento consente solamente l’esercizio di attività professionale nelle unità immobiliari: la società di eventi non può avere sede nel condominio.

23.09.2011 16:57

 

(22/09/2011)di Alessandro Gallucci,

Regolamento condominiale contrattuale e attività vietate. Dell’argomento sono pieni i siti e le riviste che si occupano di condominio e limiti all’uso delle proprietà individuali. Il Tribunale di Roma aggiunge, in conformità all’orientamento giurisprudenziale, un altro tassello utile ad interpretare le vaghe formule dietro le quali, spesse volte, sono consentite le più disparate attività.
 
Non nel caso di specie, aggiungiamo. Entriamo più ne dettaglio. La fattispecie concreta: una società di promozione ed organizzazione di eventi e manifestazioni culturali conduce un’unità immobiliare ubicata in un condominio. La compagine fa causa alla società ed al proprietario della porzione di piano con l’intento di far cessare quell’utilizzazione (e di fatto cacciare la società) in quanto il regolamento condominiale (contrattuale), oltre alla destinazione a privata abitazione, prevede la possibilità di esercitare solamente attività professionali. Il medesimo statuto vieta la destinazione ad attività che possano comportare danno per l’igiene, la salubrità e per il decoro dell’edificio. Il regolamento in esame, quindi, risulta conforme alle indicazioni fornite dalla Suprema Corte di Cassazione, secondo la quale i limiti e i divieti inerenti le unità immobiliari di proprietà esclusiva" possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare) (Cass., n. 1560 del 1995; Cass., n. 9564 del 1997; Cass., n. 11126 del 1994)" (così Cass. 18 settembre 2009 n. 20237). Ciò in quanto anche se è vero, com’è vero, che le limitazioni, per essere valide, devono essere accettate da tutti i comproprietari è altrettanto vero che ciò non può bastare per imporre limitazioni labili e magari troppo significative al diritto di proprietà. Nel caso di specie il quesito da risolvere era il seguente: l’attività esercitata dalla società convenuta poteva essere ricondotta nell’alveo delle così dette attività professionali?
 
Secondo il Tribunale di Roma no. Sebbene, dice il giudice capitolino, sia “ noto che vi sono anche attività professionali diverse da quelle strettamente previste dagli appositi albi, alle quali ha riguardo la norma dell'art. 2229 cod. civ., come del resto si desume dal successivo art. 2231 cod. civ.” (Trib. di Roma 24 giugno 2011 n. 13697), è altrettanto pacifico che “l'attività professionale si caratterizza per l'assoluta centralità e prevalenza dell'apporto intellettuale e delle qualità personali del soggetto che le esercita (cd. intuitus personae) rispetto all'organizzazione mediante la quale tale attività viene esercitata. In sostanza nell'ambito delle attività di tipo professionale le qualità personali del professionista prevalgono sempre sulla sottostante organizzazione”. (Trib. ult. cit.).
 
Come dire: può essere considerato professionista non solamente l’avvocato ma anche l’amministratore di condominio.
 
Nel caso di specie, tuttavia, è emerso che “ la previsione nell'oggetto sociale di attività (quali l'organizzazione operativa di convegni, la produzione e distribuzione di materiale pubblicitario) richiedenti l'apporto di una organizzazione di mezzi e di persone, prevalente sull'attività di natura intellettuale, e le circostanze di fatto emerse sul concreto svolgimento dell'attività (utilizzo di un autocarro per trasporto merci; transito di merci e materiali da e per l'immobile condotto in locazione), provano non solo la violazione rappresentata dalla natura non professionale (o non soltanto tale) dell'attività svolta, che si pone in contrasto con la previsione specifica del regolamento, ma anche la violazione della previsione generica, contenuta nel regolamento, di ogni attività che possa recare disturbo alla tranquillità dello stabile. Altra è infatti la frequenza del pubblico negli uffici dove si svolge un'attività puramente professionale, mentre solo occasionale è il passaggio delle merci che non formano oggetto di commercio” (Trib. di Roma 24 giugno 2011 n. 13697).
 
In definitiva: una società di organizzazione di eventi svolge attività commerciale e non professionale.
 

CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci

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