Il supercondominio sorge per il solo fatto che alcune parti sono in comune tra più edifici o stabili in condominio

30.11.2011 18:22

(30/09/2011)di Alessandro Gallucci,

La Corte di Cassazione, con la sentenza 17 agosto 2011 n. 17332, è tornata ad occuparsi di supercondominio e del momento in cui la compagine deve considerarsi costituita. Quello che dice la pronuncia, come vedremo, non rappresenta certo una novità nel panorama dottrinario giurisprudenziale in materia. Se però, ad esempio, si pensa alle dispute infinite sulla legittimazione passiva dell’amministratore di condominio ed alle recenti contrastanti prese di posizione (il riferimento e alle sentenze di Cassazione nn. 17574 e 17577 del 2011), beh allora c’è da essere felici.
 
La ripetizione nel corso del tempo d’un principio di diritto certamente non avrà la stessa forza di una legge ma, comunque, consente di guardare con una certa tranquillità a concetti ed istituti di pura creazione dottrinario giurisprudenziale. L’oggetto del contendere, che ha portato alla sentenza n. 17332, era l’esistenza stessa di una compagine supercondominiale. Per i condomini che avevano impugnato le delibere questa compagine non esisteva. Di diverso avviso la Corte d’appello la cui sentenza è stato poi oggetto della verifica di legittimità. Per i giudici di secondo grado il supercondominio esisteva.
 
La Cassazione ha confermato la pronuncia impugnata affermando che “ la Corte territoriale nell'accertare la costituzione del supercondominio - si è correttamente attenuta al principio di diritto secondo cui come, in vero, la particolare comunione regolata dall'art. 1117 cod. civ., e segg., si costituisce, ipso iure et facto, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario di un edificio questo frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine, cosi anche il supercondominio, istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basato sull'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici, viene in essere, del pari ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass., Sez. 2^, 31 gennaio 2008, n. 2305)” (Cass. 17 agosto 2011 n. 17332).
 
Ebbene: se il supercondominio inizia ad esistere per il sol fatto che alcuni beni appartengano in comune a più edifici (non è necessario che questi ultimi rappresentino di per sé degli autonomi condomini), in assenza di un amministratore, ad esempio, ogni partecipante alla supercompagine potrà prendere l’iniziativa per la convocazione dell’assemblea e la nomina di un mandatario.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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