Il condominio minimo. Esistono limiti quantitativi per l’applicazione delle norme dettate in materia di condominio?

18.03.2010 17:06

(15/03/2010)

di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce

La questione dell’applicabilità delle norme previste in materia di condominio negli edifici non è stata sempre pacifica come si è portati a pensare.
 
In particolare fino al 2006 – anno in cui le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione si sono pronunciate con la sentenza n. 2046 – era incerto se gli articoli 1117 e ss. c.c. trovassero applicazione anche in quelle ipotesi in cui le unità immobiliari site nell’edificio fossero in proprietà distinta di due sole persone.
 
Stiamo parlando del c.d. condominio minimo.
 
Prima di analizzare nello specifico il caso e quindi di dare una risposta precisa, è necessario svolgere alcune considerazioni.
 
Il condominio negli edifici, per definizione unanimemente accolta, è una particolare forma di comunione nella quale accanto alle porzioni di piano di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) esistono delle parti comuni, ai proprietari di queste, inscindibilmente legate alla piena fruizione delle prime.
 
Si tratta di una comunione forzosa poiché, salvo casi ben precisi, non ne è ammesso lo scioglimento (artt. 1118-1119 c.c. e artt. 61-62 disp. att. c.c.)
 
In sostanza per la costituzione del condominio, com’è stato più volte sottolineato dalla giurisprudenza, è sufficiente l’ ”attribuzione in proprietà solitaria di talune unità immobiliari” (Cass. 17 marzo 1994 n. 2546) da parte del costruttore e/o dell’originario proprietario dell’intero stabile.
 
Per condominio minimo, dunque, s’intende quella particolare forma di comunione forzosa nella quale i comproprietari delle parti comuni dello stabile, e quindi degli appartamenti, sono, solamente, due.
 
Nonostante ciò, ed in assenza di disposizioni di segno contrario, era dubbio, fino alla sent. n. 2046 del 2006, se le norme dettate in materia di condominio negli edifici fossero applicabili anche in quei casi di così detto condominio minimo.
 
La decisione dei giudici di Piazza Cavour, più nello specifico, concerneva spese urgenti e applicabilità dell’art. 1134 c.c. (spese urgenti affrontate dal condomino) o dell’art. 1110 c.c. (norma relativa alle spese urgenti dettate in materia di comunione).
 
Tra i presupposti dell’asserita inapplicabilità della norma sulle spese al c.d. condominio minimo, vi era l’impossibilità di formare una maggioranza visto il numero (due) dei partecipanti.
 
La sentenza, più volte citata, risolve la questione, prendendo piede da motivazioni di carattere generale, che consentono di ampliarne la portata applicativa a tutte le norme dettate in materia di condominio negli edifici.
 
Più d’ogni commento, è significativo riportare quanto detto dal Supremo Collegio.
 
L'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone, che ad esso partecipano” (Cass. SS.UU. n. 2046/06) essendo sufficiente che vi siano due distinti proprietari.
 
Quanto all’asserita impossibilità di addivenire alla formazione della maggioranza, le Sezioni Unite affermano che “nessuna norma impedisce che l'assemblea, nel caso di condominio formato da due soli condomini, si costituisca validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all'unanimità decida validamente. Dalla interpretazione logico- sistematica non si ricava la necessità di operare sempre e comunque con il metodo collegiale e con il principio maggioritario, quindi il divieto categorico di decidere con criteri diversi dal principio di maggioranza (per esempio, all'unanimità): si ricava la disciplina per il caso in cui non si possa decidere, a causa della impossibilità pratica di formare la maggioranza: il che vale non soltanto per il condominio minimo.
 
La disposizione dell'art. 1136 cod. civ. è applicabile anche al condominio composto da due soli partecipanti: peraltro, se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria, siccome previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 cod. civ
.” (Cass. SS.UU. n. 2046/06).
 
Da questo principio di ordine generale la Cassazione faceva discendere quello particolare che consentiva l’applicazione dell’art. 1134 c.c. anche nei casi c.d. di condominio minimo.
 

Avv. Alessandro Gallucci

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