Il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso. Presupposti di fatto e di diritto che ne giustificano la richiesta e l'emissione.

16.03.2010 15:01

(09/03/2010)

di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce

 

Il pagamento degli oneri condominiali è un obbligo che grava su ogni singolo condomino per il sol fatto di possedere un’unità immobiliare in un edificio condominiale.
 
In dottrina e giurisprudenza si è soliti classificare le obbligazioni condominiali nell’ambito delle c.d. obbligazioni di natura reale (o propter rem). Queste, in ragione di quanto detto dalla giurisprudenza, sussistono “ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo. La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi” (così Cass. n. 6323/03).
 
Ogni condomino, quindi, salvo casi particolari (sostanzialmente il consenso di tutti gli altri comproprietari), è tenuto a contribuire alle spese condominiali; anche nei casi in cui la giurisprudenza ha ritenuto possibile, tramite la rinuncia all’uso (è il caso del distacco dal riscaldamento centralizzato), l’esonero dalle spese per l’utilizzazione della cosa comune, il condomino sarà comunque tenuto a contribuire ai costi relativi alla conservazione delle parti comuni non utilizzate.
 
All’obbligo del condomino di pagare le quote condominiali, nella misura di quanto richiesto sulla base del rendiconto approvato, corrisponde il dovere per l’amministratore di riscuotere i contributi dovuti (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.).
 
Il codice civile – in ragione dell’importanza di una regolare contribuzione da parte del condomino al pagamento delle sue quote di competenza necessarie ad assicurare la corretta erogazione dei servizi comuni – pone in capo all’amministratore uno strumento molto incisivo contro i condomini morosi, in relazione al recupero delle loro quote condominiali.
 
Recita il primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c.:
 
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.
 
Per comprendere al meglio la portata del disposto normativo testé citato, vale la pena svolgere alcune osservazioni.
 
In primo luogo si tratta di uno dei quei casi di legittimazione attiva dell’amministratore a stare in giudizio senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea. In sostanza il mandatario dei condomini potrà, di propria iniziativa, incaricare un legale di agire in giudizio per ottenere il così detto decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso.
 
Se la somma da recuperare è inferiore ad € 516,46 l’amministratore potrà agire in giudizio personalmente. Se poi il legale rappresentante dei condomini è anche un avvocato regolarmente iscritto all’albo, allora potrà agire in prima persona senza alcun limite di sorta.
 
Per ottenere l’ingiunzione di pagamento è necessario che la richiesta si basi sullo stato di ripartizione (è indifferente se preventivo o consuntivo) regolarmente approvato dall’assemblea.
 
Una volta ottenuto il decreto, essendo lo stesso immediatamente esecutivo, si potrà, nel rispetto dei termini di legge (i dieci giorni dalla notificazione del precetto di pagamento di cui all’art. 480 c.p.c.), procedere all’esecuzione forzata presso il condomino moroso (es. pignoramento mobiliare o immobiliare, pignoramento presso terzi)
 
Se, invece, le somme sono dovute in conseguenza di un provvedimento di spesa, mai contestato, e disposto autonomamente dall’amministratore, quest’ultimo potrà certamente agire in giudizio per il recupero delle somme ma non potrà ottenere il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.
 
Che cosa accade se l’amministratore, diligentemente, presenta il conto della propria gestione alla fine dell’anno ma l’assemblea non approva il rendiconto o meglio, più che non approvarlo, non riesce proprio a decidere per la cronica mancanza del numero legale necessario a ciò?
 
Secondo la Suprema Corte di Cassazione, il rendiconto preventivo relativo ad un anno di gestione non ha scadenza e pertanto resta valido fino a che l’assemblea non deliberi l’approvazione del consuntivo e di un nuovo preventivo. Se così non fosse affermano i Supremi Giudici, sarebbe “impossibile la riscossione degli oneri – […] – per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell'esercizio e l'approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, non ultimo, la non approvazione del progetto da parte dell'assemblea” (Cass. 29 settembre 2008 n. 24299).
 

Avv. Alessandro Gallucci

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