Il verde condominiale: assemblea, amministratore e competenze per la manutenzione. La ripartizione delle spese.

10.08.2010 14:58

 

(15/07/2010) di Alessandro Gallucci,

Il codice civile, tra le parti comuni elencate nell’art. 1117 c.c. indica il cortile, ossia quello spazio compreso tra le facciate interne dello stabile la cui precipua funzione è quella di dare luce ed aria alle parti di proprietà esclusiva.
 
La giurisprudenza, nel definire il concetto di cortile ha ricondotto nello stesso anche gli spazi verdi prospicienti lo stabile. In effetti la funzione , sostanzialmente è la stessa ed in più il verde comune conferisce maggiore gradevolezza all’edificio e se fruibile anche un miglior godimento della cosa condominiale.
 
In ogni caso, anche se la giurisprudenza non avesse equiparato il verde al cortile, sic et simpliciter considerato, non vi sarebbero stati dubbi, in assenza di diverse indicazioni contenute nei titoli d’acquisto, a considerare il primo parte comune. Va ricordato, infatti, che secondo la giurisprudenza prodotta dalla Suprema Corte di Cassazione l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione esemplificativa e non tassativa delle cose comuni sicché le cose possono essere considerate di proprietà allorquando sussista una " relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva, agli impianti o ai servizi di uso comune; e che fa sì che il godimento del bene comune sia strumentale al godimento del bene individuale, e non sia, quindi, suscettibile di autonoma utilità; come lo sono, invece, ad esempio, gli impianti sportivi di proprietà comune, regolati, dalle norme sulla comunione proprio perché il rapporto di comunione si esaurisce nella contitolarità del bene essendo ciascuno dei contitolari in grado di godere direttamente del bene comune" (così Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).
 
Chiarito ciò è utile domandarsi:
 
a)chi deve provvedere alla manutenzione del verde comune?
 
b)come andranno ripartiti i costi per la conservazione di questo bene comune?
 
Vale la pena andare per ordine.
 
Manutenzione
 
Gli interventi manutentivi di ordinaria amministrazione, si pensi, per fare il più classico degli esempi, alla necessità di tagliare l’erba dei prati, possono essere disposti dall’amministratore del condominio che ai sensi dell’art. 1130, primo comma, c.c. è tenuto a garantire il miglior godimento delle cose comuni.
 
La scelta dell’incaricato per l’interventi, ossia del giardiniere, può essere fatta autonomamente dal mandatario dei condomini oppure può essere l’assemblea ad indicare al proprio legale rappresentante di quale persona avvalersi per la prestazione del servizio.
 
Al pari del soggetto da incaricare anche la periodicità dell’intervento è lasciata alla scelta dell’amministratore che dovrà conformarsi alle indicazioni dell’assise condominiale se questa ha espresso una propria posizione in materia.
 
Interveneti di straordinaria manutenzione se non urgenti (per l’urgenza si pensi alla caduta alberi) sono di competenza dell’assemblea.
 
Ripartizione delle spese
 
Si è detto che il verde è cosa di proprietà comune. Salvo diverso accordo tra le parti, quindi, le spese di conservazione ad esso relative dovranno essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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