Impugnazione del rendiconto condominiale: le sole ragione di contestazione possono riguardare la legittimità della delibera

09.08.2011 18:13

 

(13/05/2011)di Alessandro Gallucci,

 

Tutti i condominii, ogni anno, ex artt. 1130-1135 c.c., devono approvare il rendiconto annuale di gestione. Questo è un documento contabile, la cui redazione è di stretta competenza dell’amministratore dell’edificio e che ha la funzione di relazionare ed informare i comproprietari delle spese sopportate nel corso dell’anno per la gestione e conservazione delle cose comuni nonché della loro ripartizione tra tutti loro. E’ bene ricordare che alla mancata presentazione del rendiconto di gestione per due anni consecutivi può corrispondere l’azione giudiziaria per la revoca dell’amministratore inadempiente (art. 1129 c.c.). Il luogo deputato all’approvazione del rendiconto è l’assemblea ordinaria annuale (art. 1135 c.c.). Quanto alle maggioranze necessarie per adottarlo, il codice civile non prevede una ad hoc. In ragione di ciò vale quanto segue:
 
a) in prima convocazione il rendiconto è validamente approvato se la deliberazione, sul punto, riporta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno 500 millesimi;
 
b) in seconda convocazione il documento di gestione è approvato con il voto favorevole di almeno un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino quanto meno un terzo del valore dell’edificio.
 
Una volta approvato, il rendiconto assume una particolare forma vincolante. Il primo luogo, al pari d’ogni altra deliberazione quella di approvazione dei conti è obbligatoria per tutti i condomini (Art. 1137, primo comma, c.c.) E’ bene ricordare, inoltre, che ai sensi dell’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. “ per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.
 
Si tratta del famigerato decreto ingiuntivo di pagamento. Ciò nonostante può accadere che uno o più condomini intendano contestare la regolarità del documento contabile. Salvo il caso di accordo assembleare la strada indicata è quella dell’impugnazione della deliberazione. Per il caso di nullità della decisione dell’assise la potrà impugnare chiunque vi abbia interesse (anche i favorevoli, vedi Cass. n. 6714/10) ed in qualsiasi momento. Nel caso di deliberazione annullabile essa dovrà essere impugnata entro 30 giorni dalla sua adozione (per dissenzienti ed astenuti) o comunicazione (per gli assenti), così come disposto dall’art. 1137 c.c. Quanto i motivi d’impugnazione è bene evidenziare quanto segue. Secondo il costante pronunciamento della Cassazione, ribadito in un recente arresto, " la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera, da considerarsi, perciò, annullabile e dal cui diritto di impugnazione il ricorrente doveva, come accertato dalla Corte territoriale, considerarsi decaduto” (così Cass. 4 marzo 2011 n. 5254). Come dire: le scelte effettuate dall’assemblea sono sovrane e possono essere contestare solamente se sono state adottate in modo difforme alla legge e non anche per il loro specifico contenuto.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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