L'assemblea di condominio: composizione e competenza. Chi ha diritto di partecipare? Quali sono le materie sulle quali è possibile deliberare?

02.03.2010 22:21

(01/03/2010)

di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce

Nell’ambito della gestione delle parti comuni del condominio, l’assemblea riveste un ruolo di primaria importanza.
 
Che cos’è l’assemblea? Vero e proprio organo del condominio o semplice riunione di persone?
 
Non v’è certezza sulla questione che trova risposta differente se si considera, o meno, il condominio quale soggetto di diritto.
 
Qualunque sia l’impostazione che si voglia seguire una cosa è certa: la legge riconosce all’assemblea una serie di competenze in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile.
 
Vale la pena, dunque, vedere come si compone l’assemblea e quali sono le materie sulle quali ha potere decisionale.
 
L’art. 1136, sesto comma, c.c. recita:
 
"L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione ".
 
Con il termine condomino, comunemente, s’intende indicare chi abita un appartamento in condominio indipendentemente dal titolo con cui occupa l’unità immobiliare.
 
A livello tecnico giuridico, invece, il condomino è il proprietario esclusivo del piano o della porzione di piano ubicata in uno edificio.
 
E’ lui e non altri, quindi, che hanno diritto a partecipare all’assemblea.
 
La regola generale soffre due eccezioni:
 
a)la prima relativa all’usufruttuario che, a norma del terzo comma dell’art 67 disp. att. c.c., “esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”;
 
b)la seconda concernente gli inquilini, che hanno diritto di voto “in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria”.
 
Se l’unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone “queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente” (art. 67, secondo comma, disp. att. c.c.)
 
E’ il caso degli appartamenti in comunione; si pensi a quelli caduti in eredità od a quegli altri in comunione dei beni tra coniugi.
 
L’omessa convocazione del condomino all’assemblea di condominio comporta l’annullabilità e non la nullità della deliberazione.
 
Sul punto, dopo un periodo di grandissima incertezza in ambito giurisprudenziale, si è giunti ad una sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (la n. 4806/05) che ha trovato solamente conferme nei successivi pronunciamenti.
 
Le materie sulle quali ha competenza l’assemblea sono individuate da varie disposizioni del codice civile dettate in materia di condominio.
 
La riunione dei condomini è l’organo deputato a decidere in materia d’innovazioni delle parti comuni (art. 1120 c.c.), ricostruzione dello stabile (art. 1128 c.c.), nomina, conferma e revoca dell’amministratore di condominio (artt. 1129-1135 c.c.), approvazione del regolamento di condominio (art. 1138 c.c.)ed promozione e resistenza alle liti (art. 1136 c.c.), lavori manutenzione di notevole entità, approvazione del rendiconto preventivo e consuntivo e impiego dell’attivo della gestione (artt. 1135-1136 c.c.).
 
A ciò vanno aggiunte le, eventuali, ulteriori competenze riconosciutegli dal regolamento di condominio (es. nomina del consiglio dei condomini).
 
Infine, va detto che l’assemblea ha un potere generale di ratifica dell’operato dell’amministratore che trova l’unico limite nel compimento di atti illeciti (reati) o nulli (azione sulla proprietà esclusiva da parte dello stesso).
 

Avv. Alessandro Gallucci

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