L’amministratore di condominio e la determinazione del compenso: quali attività sono comprese nel corrispettivo pattuito?

24.01.2011 16:53

(09/11/2010)di Alessandro Gallucci

La Cassazione è costante nel ritenere che “ l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così Cass. SS.UU. n. 9148/08).
 
In ragione di ciò, in relazione al compenso, la norma cui fare riferimento è l’art. 1709 c.c. a mente del quale: “ Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice”.
 
In sostanza l’amministratore ha diritto ad essere retribuito per l’opera svolta.
 
Egli, al momento dell’assunzione dell’incarico, concorderà con l’assemblea il compenso per le proprie prestazioni.
 
In questo contesto è utile domandarsi quali siano, per usare un gergo caro ai casi di sciopero nei servizi pubblici, le prestazioni minime garantire da considerarsi ricomprese nella retribuzione concordata.
 
Al riguardo la prima norma cui fare riferimento è l’art. 1130 c.c. che recita:
 
L'amministratore deve:
 
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
 
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
 
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
 
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
 
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione
”.
 
Così per fare, un esempio, sono da ritenersi comprese nel compenso del professionista:
 
-la convocazione delle assemblee (ordinarie e straordinarie);
 
-la redazione del rendiconto di gestione (preventivo e consuntivo);
 
-ogni iniziativa diretta al recupero del credito nonché tutte le azioni giudiziali direttamente comprese nel suo mandato (salvo naturalmente il dovere per i condomini di dover corrispondere all’amministratore-avvocato il compenso nel caso di rappresentanza diretta in giudizio).
 
L’evoluzione normativa ha gravato l’amministratore di una serie di compiti inizialmente non previsti. Si pensi al dovere di effettuare e versare la ritenuta d’acconto per i compensi dei fornitori del condominio, agli altri adempimenti di carattere fiscale, ecc.
 
In assenza di specifiche pattuizioni queste attività devono considerarsi incluse nel compenso concordato alla stipula del contratto di mandato?
 
La Suprema Corte di Cassazione, ormai da diverso tempo, in relazione alla retribuzione del mandatario dei condomini è orientata nell’affermare che “ l'attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve essere retribuita a parte” (così Cass. 28 aprile 2010 n. 10204, in senso conf. Cass. 12 marzo 2003 n. 3596).
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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