L’escavazione del sottosuolo da parte di un condomino è opera illegittima senza il consenso di tutti gli altri

23.09.2011 15:07

 

(25/08/2011)di Alessandro Gallucci,

Ai sensi del primo comma dell’art. 1102 c.c. “ ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”. Si tratta della norma codicistica dettata in relazione alla disciplina dell’uso della cosa comune. Sebbene l’art. 1102 c.c. sia compreso tra quelli dettati in relazione alla comunione non vi sono dubbi che, in ragione del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c., possa essere applicato anche al condominio negli edifici.
 
Quanto al suo reale significato la giurisprudenza è concorde nell’affermare che " il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine" (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).
 
In sostanza, per semplificare: in relazione all’uso delle cose comuni tutti possono fare tutto fuorché modificare la destinazione d’uso dei beni e limitare il pari diritto degli altri comproprietari. Tra le fattispecie che, di tanto in tanto, assurgono agli oneri delle cronache v’è quella dell’escavazione del sottosuolo. In pratica è usuale che i proprietari dell’ultimo piano interrato (es. box auto, cantinole, tavernette, ecc.) si chiedano se sia possibile di propria iniziativa scavare per realizzare un altro locale (ad esempio un piccolo spazio del porre un’autoclave o comunque un piccolo deposito) o se per fare ciò se necessario il consenso del condominio. Quanto alla condominialità di questa parte dell’edificio la Cassazione è costante nell’affermare che “ il sottosuolo, [...], è costituito dallo spazio sottostante il suolo ed esistente in profondità; esso, ancorché non espressamente menzionato dall'art. 1117 c.c., va considerato di proprietà comune in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, avuto riguardo alla funzione di sostegno che contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato (Cass. 24 ottobre 2006, n. 22835; Cass. 9 marzo 2006, n. 5085; Cass. 28 aprile 2004, n. 8119; Cass. 11 novembre 1986, n. 6587)” (Cass. 15 febbraio 2008, n. 3854).
 
Di conseguenza, tornando al quesito che ci siamo posti in precedenza: è legittima l’escavazione del sottosuolo da parte del singolo condomino (anche solamente in corrispondenza della propria unità immobiliare) senza il consenso degli altri comproprietari? La risposta è negativa in quanto, è sempre la Corte regolatrice a dircelo, “ l'opera di escavazione compiuta da uno dei condomini, senza il consenso degli altri, nel sottosuolo del fabbricato comune costituisce di per sè una innovazione lesiva del diritto di comproprietà in quanto viene a privare gli altri condomini dell'uso e del godimento di una parte comune dell'edificio” (Cass. 2 marzo 2010 n. 4965).
 
Senza consenso, dunque, meglio non far nulla.
 

CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci

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