La attribuzioni dell’amministratore. L’esecuzione delle deliberazioni condominiale. La riscossione, anche coattiva, dei contributi. L’attività conservativa delle parti comuni.

02.03.2010 22:19

(28/02/2010)

di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce

L’amministratore di condominio è il mandatario dei condomini. Come sottolineato dall’art. 1131 c.c., in relazione alle sue attribuzioni, riconosciutegli dalla legge, dal regolamento di condominio o dall’assemblea, egli agisce in nome e per conto dei comproprietari con il fine della gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile.
 
Quali sono le attribuzioni riconosciute dalla legge?
 
Si occupa di elencarle l’art. 1130 c.c., rubricato per l’appunto (Attribuzioni dell’amministratore) che recita:
 
L'amministratore deve:
 
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
 
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
 
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
 
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
 
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione
”.
 
L’utilizzo del verbo doveresottolinea per l’appunto che quelli riconosciuti dalla legge sono dei veri e propri obblighi cui l’amministratore è tenuto ad adempiere per svolgere correttamente il proprio incarico.
 
Per fare fronte a queste incombenze, il codice riconosce al legale rappresentante dei condomini una serie di poteri, vale a dire la possibilità di agire attraverso una serie di atti giuridicamente rilevanti per dare seguito al mandato conferitogli.
 
Vale la pena scorgere in che cosa si sostanzino tali poteri in relazione ai singoli doveri che la legge impone all’amministratore.
 
Eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio
 
L’esecuzione delle deliberazioni assembleari è il primo dei compiti che spettano ad un amministratore di condominio.
 
Si pensi, per esempio, a quel caso in cui l’assemblea di condominio deliberi l’esecuzione di alcuni interventi manutentivi; in questo caso l’amministratore sarà tenuto a svolgere tutta quella attività esecutiva finalizzata a dare seguito al deliberato assembleare.
 
In sostanza il rappresentante dei condomini dovrà: a)contattare la ditta aggiudicataria dei lavori e firmare il contratto d’appalto; b)seguire l’esecuzione dei lavori, se del caso per tramite del direttore dei lavori nominato in sede assembleare, e dare tutte le indicazioni e prescrizioni utili per fare in modo che l’impresa operi nel migliore dei modi, ecc.
 
Accanto a questa attività, la legge gli impone di far rispettare il regolamento di condominio.
 
Si supponga che un condomino parcheggi l’autovettura in una zona vietata; l’amministratore dovrà intervenire per fare in modo che cessi l’abuso, se del caso anche attraverso il ricorso all’Autorità Giudiziaria.
 
Disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini
 
E’ il caso dell’impianto di riscaldamento centralizzato, per il quale l’assemblea non prende alcuna decisione sulle fasce orarie d’accensione o la vigilanza sul corretto svolgimento dell’incarico da parte della ditta che esegue la pulizia scale, ecc.
 
E’ naturale, viste le grosse dimensioni che molti studi di amministrazione hanno raggiunto, che questi compiti siano espletati anche grazie alla fattiva collaborazione dei condomini che, sovente, segnalano i problemi in relazione ad alcuni servizi comuni.
 
Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni
 
L’amministratore deve riscuotere i contributi per il normale funzionamento degli impianti comuni e per la regolare erogazione dei servizi comuni (es. utenze quali energia elettrica, acqua potabile, gas,ecc.).
 
Per fare ciò la legge gli riconosce ampi poteri che spaziano dal semplice sollecito di pagamento, per finire alla possibilità di richiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo sulla base dell’ultimo piano di ripartizione approvato (art. 63 disp. att. c.c.).
 
Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio
 
Si tratta sostanzialmente della possibilità di agire in giudizio per la proposizione delle azioni di denuncia di nuova opera o di danno temuto che possano avere ripercussioni negative per le parti comuni. Oltre al potere d’agire in giudizio, si deve riconoscere all’amministratore il potere di porre in essere tutte le azioni collaterali e preparatorie (es. nomina di un consulente di parte per redazione di perizie, ecc.)
 
Il secondo comma ricorda che alla fine di ogni anno l’amministratore deve presentare il conto della propria gestione.
 
Il mancato adempimento, a quest’obbligo, per due anni consecutivi permette ad ogni condomino di agire in giudizio per la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio.
 

Avv. Alessandro Gallucci

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