La modifica delle tabelle millesimali di origine contrattuale può avvenire anche per facta concludentia

09.08.2011 20:18

 

(31/05/2011)Tribuinale di Monza, I Sez. Civ., sentenza n. 1132 del 12 aprile 2011

 

Nella sentenza si legge:
"Ci si trova, quindi, certamente di fronte ad una modifica delle tabelle millesimali effettuata con il consenso dei condomini che, in quanto tale, non richiedendo la forma scritta cui substanticim, può manifestarsi anche per facta concludentia la quale, nel caso specifico, è resa evidente dalla concreta applicazione delle stesse tabelle per oltre un quindicennio.
 
Sul punto, la giurisprudenza della Suprema Corte è conforme nel ritenere che "la disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale (sempre che di regolamento di natura contrattuale possa effettivamente parlarsi alla luce dell'innovativa sentenza n. 18477/2010 delle SS.UU.) può essere innovata, in base al principio dell'autonomia contrattuale enunciato dall'art. 1322 c. e, da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede lei forma scritta ai sensi dell'art. 1350 ce, ma richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso anche per facta concludentia, dovendo, però, in ogni caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale" (cfr. in tal senso Cass. Civ., 16.7.1991 n. 7884).
 
Quanto all'accettazione di un siffatto diverso criterio, la stessa Suprema Corte ha successivamente precisato che "la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese straordinarie secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza alla concreta applicazione di queste delibere, può assumere il valore di unico comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica delle tabelle millesimali da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dar luogo, quindi, per facta concludentia, ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ma solo il consenso, anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco, di tutti i condomini" (cfr. in tal senso Cass. Civ., 17.5.1994 n. 4814).
 
E, nel caso di specie, può legittimamente sostenersi che la ripetitività e l'univocità del comportamento tenuto da tutti i condomini, ivi comprese I.M., prima, e M.I., successivamente, denoti chiaramente la volontà di uniformarsi al nuovo criterio di riparto elaborato sulla base delle tabelle così come modificate con delibera condominiale del 10.12.1990. In relazione a tale ultima società, d'altronde, l'impossibilità di contestare il nuovo criterio di riparto deriverebbe dalla semplice considerazione per la quale gli obblighi dei condomini di partecipazione alle spese comuni, o del rispetto della maggioranza assembleare, rappresentano vincoli di natura personale previsti dalla legge (e non dalla volontà delle parti) in diretta dipendenza del diritto reale e si trasferiscono automaticamente, anche per atto tra vivi, con il trasferimento di quel diritto e indipendentemente dalle limitazioni che derivano dalla pubblicità per esso prevista alla stregua di quanto avviene, a causa del loro carattere ambulatorio, per le obbligazioni propter rem o rei cohaerentes.
 
Non potrebbe, pertanto, negarsi che anche le determinazioni necessariamente connesse con quegli obblighi si trasferiscano contemporaneamente con essi nel successore a titolo particolare in forza del principio per il quale l'oggetto del trasferimento perviene all'acquirente nella stessa misura e con le stesse facoltà con cui esso appartenne al precedente titolare (e ciò in applicazione del principio nemo plus iuris quom ipse habet transferre potest).
 
Tale conclusione troverebbe conferma nella considerazione per la quale la stessa osservanza dei valori millesimali costituisce un'obbligazione ex leqe, si che, rappresentando i valori medesimi la valutazione proporzionale della parte rispetto al tutto ed avendo funzione strumentale al fine precipuo della ripartizione delle spese comuni e della formazione del quorum della maggioranza assembleare, essi vengono, in sostanza, a realizzare la quantificazione e la determinazione concreta di quell'obbligo, con l'ulteriore conseguenza che, con il trasferimento di esso nel successore a titolo particolare, si trasferisce la determinazione concreta dei valori fatta in sede assembleare con il consenso del dante causa.
 
Ne consegue che, al pari di quello, che ha prestato esplicito consenso alla modifica tabellare, neppure il successore a titolo particolare potrebbe impugnare in via principale, o contestare incidentalmente come avvenuto in questa sede, il nuovo criterio di riparto. Ma quand'anche non si volesse accedere a tale ultima interpretazione, ovvero qualora il comportamento tenuto dall'odierna ricorrente non dovesse qualificarsi quale accettazione tacita del nuovo criterio, non può sottacersi, come già sopra accennato, come la materia sia stata fortemente innovata da una dirompente sentenza della Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite che ha stabilito che la modificazione delle tabelle millesimali condominiali - si badi, anche di quelle allegate al ed. regolamento condominiale di origine "contrattuale" con le quali, però, non si sia espressamente inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese come parrebbe avvenuto nel caso in esame - non richiede il consenso di tutti i condomini, essendo, di contro, sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza (50% +1) degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio, così come stabilito dall'art. 1136 comma ce. richiamato dall'art. 1138 ce (per l'affermazione del principio cfr. Cass. Civ., SS.UU, 9.8.2010 n. 18477).
 
Per tutto quanto sopra esposto, l'impugnazione proposta deve essere rigettata e la ricorrente condannata a sopportare le spese di lite sostenute dal Condominio resistente, il cui ammontare si liquida come da dispositivo. "
 

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