La valutazione dello stato dell’immobile ai fini della configurabilità dell’alterazione del decoro architettonico

24.01.2011 16:54

(11/11/2010)di Alessandro Gallucci

Il codice civile, è cosa nota, non fornisce la definizione di decoro architettonico. Il legislatore, infatti, nel dettare le norme in materia di condominio negli edifici s’è limitato a specificare che le innovazioni sono vietate quando alterano il decoro dell’edificio, che la sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c. non deve recare pregiudizio al suddetto decoro ed infine che il regolamento di condominio deve dettare delle regole volte a tutelarlo.
 
La definizione va quindi ricercata nell’ambito delle pronunce giurisprudenziali. Al riguardo è dato pacifico che “ per decoro architettonico del fabbricato condominiale, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica identità; pertanto è evidente che, una volta accertata la lesione di tale decoro architettonico a seguito di opere innovative, nessuna influenza in proposito può essere riconosciuta alla maggiore o minore visibilità di esse o alla loro non visibilità in relazione ai diversi possibili punti di osservazione rispetto all'edificio condominiale, trattandosi di una tutela accordata in sè e per sè a prescindere da situazioni contingenti in quanto correlata soltanto alla esigenza di salvaguardare determinate caratteristiche architettoniche unitariamente considerate dello stabile condominiale” (Cass. n. 851/07). Il pregio dell’edificio è di per sé fattore irrilevante ai fini dell’accertamento della lesività dell’intervento.
 
In sostanza l’alterazione del decoro è tale indipendentemente dal fatto che sia più o meno visibile. Per dirla ancora più semplicemente: il fatto che l’alterazione non sia visibile dalla pubblica via non è di per sé significativo al fine del giudizio di valutazione della modifica dell’estetica.
 
In ogni caso per alterazione o per pregiudizio deve farsi riferimento ad interventi che diluiscano sensibilmente il valore economico del bene.
 
La stessa Cassazione ha successivamente specificato che nemmeno le opere individuali su parti comuni (art. 1102 c.c.) e quelle sulla proprietà esclusiva (art. 1122 c.c.) possono alterare l’aspetto dell’edificio.
 
La più volte menzionata valutazione dell’alterazione è questione rimessa alla discrezionalità del giudice di merito, sicché laddove adeguatamente motivata (in un senso o nell’altro) è incensurabile in sede di legittimità (ossia in Cassazione).
 
V’è da chiedersi, dunque, quale possa essere un intervento da considerarsi vietato e quale no.
 
Al riguardo s’è detto, non è possibile effettuare una catalogazione avente valore generale. Alle volte l’apposizione dell’unità esterna del condizionatore s’è rivelata alterativa, alle volte la sola apposizione di una zanzariera su una finestra posta sul prospetto comune è stata ritenuta tale. Certamente, per quanto non possa dirsi decisivo, assume una discreta importanza anche il contesto (dell’edificio) sul quale si va ad intervenire.
 
In tal senso, in Tribunale di Napoli ha affermato che “ la modifica operata da un condòmino consistente nell’apertura di una porta di accesso diretto sul balcone in un edificio non dotato di specifico pregio architettonico ed edilizio e già interessato - peraltro - da interventi di altro genere - come nella fattispecie : adattamento di balconcini in verande e l’inserimento di inferriate in alcune finestre - non integra lesione del decoro architettonico ex art. 1120 c.c. e ciò a prescindere dalla non visibilità dell’innovazione contestata dalla strada” (Trib. civ. 15 gennaio 2010 n. 447)
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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