La ripartizione delle spese condominiali. Tenuta del conto corrente condominiale: costi e suddivisione tra i condomini.

10.08.2010 14:57

 

(04/08/2010) di Alessandro Gallucci,

La materia della ripartizione delle spese condominiali è in grado di generare molto frequentemente contrasti tra i condomini.
 
Le ragioni sono sostanzialmente due:
 
a)la prima, del tutto intuibile, va rintracciata nel fatto cheognuno, perseguendo il proprio personale interesse, vorrebbe sempre pagare il meno possibile in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni;
 
b)la seconda motivazione, strettamente legata alla più o meno condivisibile prima ragione ne è addirittura la causa. Stiamo parlando della carenza normativa in relazione alle varie spese inerenti il condominio negli edifici.
 
Una precisazione pare obbligatoria: per quanto le lacune normative siano evidenti una cosa è certa. Le spese condominiali relative alla gestione e conservazione delle cose comuni, salvo diverso accordo tra le parti, non potranno mai essere suddivise in parti uguali. Su questo punto è chiarissimo l’art. 1118, primo comma, c.c. a mente del quale " il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti". Al diritto sulle cose comuni corrisponde il dovere di contribuire alla loro conservazione. Ne discende che se il diritto è proporzionato al valore espresso in millesimi sarà del tutto consequenziale che anche il dovere sarà soggetto a tale rapporto proporzionale. Diversamente si arriverebbe all’assurdo che un condomino con una proprietà che esprime pochissimi millesimi (si pensi al proprietario di una piccola cantinola) avrebbe il dovere di partecipare alle spese in modo paritario rispetto a chi, invece, è proprietario di un’unità immobiliare di valore millesimale molto più rilevante.
 
In ragione di ciò in materia di condominio negli edifici il criterio generale di ripartizione delle spese è quello indicato dal primo comma dell’art. 1123 c.c. che recita : " le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
 
Restano ferme, naturalmente, le ipotesi di condominio parziale e quelle speciali relative alla pulizia delle scale (art. 1124 c.c.) al lastrico solare (art. 1126 c.c.), ecc.
 
E’ chiaro, fin da una prima lettura, che la norma è molto generica e non contiene alcun riferimento a costi di gestione che nel corso del tempo sono divenuti usuali in relazione ad una compagine condominiale. Tra queste ipotesi rientra senza ombra di dubbio quella relativa al costo per la tenuta del conto corrente condominiale
 
Spesso ci si è domandati quale debba essere il criterio per la ripartizione di questa spesa. In linea generale dottrina e giurisprudenza sono concordi nell’affermare che alcune spese, che per la loro funzione tipica sono dette generali (compenso amministratore, cancelleria, ecc.), debbono essere sempre ripartite tra tutti i condomini ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c. e quindi sulla base dei millesimi di proprietà.
 
Non fa eccezione a questa regola la spesa per la tenuta del conto corrente condominiale per la ripartizione della quale, quindi, salvo diverso accordo tra tutti i condomini, dovrà essere utilizzata la tabelle generale di proprietà.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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