L’amministratore di condominio va in ferie? Che cosa fare nei giorni di vacanza e nei casi d’emergenza?

23.09.2011 10:35

 

(23/08/2011)di Alessandro Gallucci,

L’amministratore deve essere nominato dall’assemblea – con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio – quando il numero dei condomini è superiore a quattro (art. 1129 c.c.).
 
Negli altri casi la nomina è facoltativa. Sebbene per autorevole dottrina (cfr. Branca) la differenza tra obbligatorietà e facoltatività della nomina differenzi il tipo di rapporto giuridico che va ad instaurarsi tra le parti (organico nel primo caso, al pari di un amministratore di società, di mandato nella seconda ipotesi), per l’unanime giurisprudenza di merito e di legittimità, in ogni caso, “ l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così Cass. SS.UU. n. 9148/08 in tal senso da ultimo Trib. Bari 18 aprile 2011 n. 1334).
 
Mandanti, ossia i condomini, da un lato e mandatario, l’amministratore dall’altro. A lui spetta il compito di porre in essere, nell’interesse dei suoi rappresentati, tutti quegli atti giuridici utili ad adempiere all’incarico le cui attribuzioni sono individuate dalla legge (es. art. 1130 c.c.) e dall’assemblea del condominio. La durata del rapporto è annuale, sebbene il mandatario possa essere revocato in ogni momento, con decadenza automatica. Ad ogni modo l’amministratore uscente prosegue nel suo incarico in prorogatio fino alla sua conferma o sostituzione. Il rapporto, in ogni caso, s’intende continuato e non interrompibile se non per revoca o dimissioni. Tanto detto, vale la pena domandarsi: è usuale che l’amministratore condominiale, come qualunque altro professionista, prenda un periodo di ferie rispetto alla normale attività lavorativa.
 
In quel lasso temporale, pertanto, il condominio dovrà “cavarsela da solo” oppure al mandatario spetta comunque il compito di rendersi reperibile?
 
Ebbene, per quanto l’amministratore non possa in alcun modo essere paragonato ad un medico, ciò non toglie che anch’egli – in virtù della diligenza del buon padre di famiglia cui è tenuto ad ispirarsi nell’adempimento del proprio incarico – debba fare in modo di non sparire completamente e quindi di rendersi reperibile per tutte le improcrastinabili esigenze dei condomini in relazione alle parti comuni.
 
Certamente logica insegna che non sempre sia necessario chiamare l’amministratore per eseguire determinati interventi. Per sostituire una lampadine della luce scale, ad esempio, ciascun condomino potrà provvedervi personalmente (salvo rimborso della spesa) non essendo obbligato a chiamare l’amministratore. Se l’autoclave si blocca, sebbene sia sempre meglio dare notizia al mandatario del fatto, nell’urgenza di ripristinarne il normale funzionamento tutti i condomini possono chiamare il manutentore di fiducia che dettaglierà nel rapporto di servizio l’intervento eseguito. In sostanza arrivati alle vacanze l’amministratore non deve sparire ma, rispetto al normale periodo lavorativo, non gli si potrà rimproverare l’assenza anche per le piccole cose quotidiane.
 

CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci

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