LAVORI STRAORDINARI SENZA PREVENTIVA DELIBERAZIONE ASSEMBLEARE: QUALI I LIMITI DELLA LORO LEGITTIMITÀ?

10.02.2011 15:48

 (25/01/2011)

di Alessandro Gallucci

Per i condomini, il cui anno di gestione coincide con l’anno solare, inizia il periodo delle assemblee ordinarie per l’approvazione del rendiconto dell’anno di gestione appena trascorso. 

 
Non è raro che nel rendiconto consuntivo posto all’attenzione dell’assise, figurino delle spese per interventi straordinari ordinati dall’amministratore e non preventivamente autorizzati dai comproprietari. 
 
Che cosa accade in questi casi?
 
Al riguardo la risposta, semplice ed immediata, è fornita dalla costante giurisprudenza di merito e di legittimità. In tal senso, ad esempio, il Tribunale di Salerno ha avuto modo di specificare che “ è davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226)” (Trib. Salerno 10 novembre 2009). 
 
In sostanza, la ratifica dell’assemblea ha potere sanante rispetto a qualunque spesa per interventi ordinati dall’amministratore. Ciò, tuttavia, non vuol dire che l’azione del mandatario sia sempre corretta e anche solamente evidenziare tale irregolarità, pur sanandola, può essere cosa utile per il proseguo della gestione (laddove non si dovesse decidere per una sostituzione dell’amministratore). 
 
Vale la pena comprendere al meglio come è possibile comportarsi e cosa può essere censurato. 
 
L’art. 1135, secondo comma, c.c. è chiarissimo nell’evidenziare che “ l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
 
Si pensi alla rottura dell’autoclave. La sostituzione dei pezzi per garantirne il regolare funzionamento è opera straordinaria e sicuramente urgente. In sostanza, in simili circostanze, l’amministratore potrà agire autonomamente salvo l’obbligo di riferire alla prima assemblea utile. Prima assemblea che, per coincidenza, potrebbe anche essere quella di approvazione del rendiconto di gestione. Relazionare all’assemblea ha il solo scopo di renderla edotta dell’accaduto. Qualora questa non riconoscesse all’amministratore il rimborso di quanto eventualmente anticipato egli potrebbe agire in giudizio per far accertare l’urgenza e quindi il diritto al rimborso stesso. 
 
Si pensi, per restare sempre nell’alveo degli interventi straordinari, alla decisione dell’amministratore di far sostituire il portone d’ingresso vecchio ma ben funzionante con un modello identico ma nuovo. In tal caso non sussistendo il carattere dell’urgenza, la ratifica della spesa da parte dell’assemblea è cosa di fondamentale importanza per l’amministratore in relazione al suo diritto a vedersi rimborsato delle eventuali anticipazioni. Qualora l’assise dovesse approvare l’operato, il condomino contrariato dal comportamento dell’amministratore, pur dovendosi adeguare alla scelta della maggioranza, può comunque chiedere che sia verbalizzato il suo dissenso ed eventualmente anche la sua diffida al mandatario ad agire in tal modo nel futuro. Un modo, questo, per chiarire ruoli e responsabilità in vista di ipotizzabili future azioni legali per responsabilità. 
 

CondominioWeb.com 
Avv. Alessandro Gallucci

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