Le innovazioni nel condominio. Definizione, divieti e casistica

24.01.2011 16:43

(28/10/2010)di Luigi Modaffari

Le innovazioni nel condominio. Definizione, divieti e casistica L'art. 1120 c.c. prescrive che “ i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
 
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino
”.
 
Anzitutto, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. Peraltro, le innovazioni, seppure possono derivare da modifiche apportate senza l’esecuzione di opere materiali, consistono sempre nell’atto o nell’effetto di un facere, necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa. Pertanto, per esempio, non viola la disciplina dettata in materia di innovazioni la delibera dell’assemblea dei condomini la quale si limiti a lasciare immutato lo status quo relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni
 
La distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. D'altro canto, le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. (per esempio, la S.C. ha così escluso che costituisse innovazione vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria Cass. Sent. n. 11936 del 1999).
 
Dal punto di vista pratico, la delibera dell’assemblea condominiale innovativa dell’uso di cose comuni deve risultare da un documento scritto ad substantiam se incida su diritti immobiliari, ovvero, negli altri casi, da un documento scritto ad probationem, quale il processo verbale di cui all’ultimo comma dell’art. 1136 c.c. (“ Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore”). Quanto all'approvazione della relativa delibera è necessario distinguere l'ipotesi per cui l'innovazione riguardi il complesso dei condomini o solo alcuni in particolare. Infatti, nel primo caso, l’art. 1120 c.c., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con una determinata maggioranza (“ Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio”), mira essenzialmente a disciplinare l’approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire tra tutti i condomini su base millesimale. Invece, quanto alla seconda delle fattispecie sopra prospettate, cioè quando le spese debbano far carico esclusivamente al gruppo di condomini che ne trae utilità, trattandosi di innovazioni destinate a servire solo una parte dell’edificio condominiale (art. 1123, 3° co., c.c.), il computo della maggioranza prescritta dall’art. 1120, 1° co., deve operarsi con riferimento ai soli condomini interessati, ossia a quelli facenti parte di detto gruppo.
 
Divieti alle innovazione nel condominio ex art 1120 II comma c.c.
 
Il secondo comma dell'art. 1120 c.c. Specifica che “ sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.
 
Anzitutto, è necessario sin da subito specificare che il pregiudizio che costituisce preclusione alle innovazioni deve essere obbiettivamente intollerabile almeno per un condomino. Ne consegue che, se l’innovazione è utile a tutti i condomini eccetto uno e se a questi l’innovazione arreca un pregiudizio tollerabile, soprattutto in relazione alla sua temporaneità e saltuarietà, l’innovazione deve essere consentita.
 
- Ciò detto, il decoro architettonico cui è apprestata tutela ex art. 1120, 2° co., riguarda l’estetica fornita dalle linee e dalle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio od anche di sue singole parti ma non l’impatto dell’opera con l’ambiente circostante. Infatti, il decoro architettonico deve essere valutato con riferimento alle caratteristiche proprie dell’edificio, individualmente considerato, e non con riferimento all’ambiente nel quale esso si trova (così Cass. Sez. Unite Sent. n. 2552 del 1975).
 
Ai fini della tutela prevista dall’art. 1120, II comma c.c., non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall’innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull’immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità (nella fattispecie, la S.C. ha confermato sul punto l’impugnata sentenza che aveva ritenuto dimostrata la violazione del decoro architettonico in un caso in cui la trasformazione in veranda dell’unico balcone esistente al piano ammezzato aveva spezzato il ritmo proprio della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti, non potendosi trascurare, a tal fine, anche la rilevanza delle caratteristiche costruttive della veranda e il suo colore bianco brillante, contrastante con le superfici più opache dei circostanti edifici Cass. Sent. n. 14455 del 2009).
 
D'altro canto, in forza di un orientamento più risalente, la stessa Cassazione aveva statuito che non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un’opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino (Cass. Sent. n. 4679 del 2009).
 
Inoltre, poiché le norme del regolamento di condominio possono derogare o comunque integrare la disciplina legale, deve ritenersi che qualora una norma del regolamento di condominio vieti le innovazioni che modifichino l’architettura, l’estetica o la simmetria del fabbricato, essa non solo contribuisce a definire la nozione di decoro architettonico formulata dall’art. 1120 c.c., ma recepisce anche un autonomo valore (dandone una definizione più rigorosa), nel senso che il decoro architettonico del fabbricato condominiale è qualificato da elementi attinenti alla simmetria, estetica e architettura generale impressi dal costruttore o comunque esistenti al momento dell’esecuzione dell’innovazione, sicché l’alterazione di esso (decoro) è ravvisabile, con conseguente operatività del divieto di cui all’art. 1120 c.c., alla menomazione anche di un solo dei predetti elementi.
 
- L’inservibilità all’uso o al godimento anche di uno soltanto dei condomini – considerata nel II comma – deve essere interpretata come sensibile menomazione dell’utilità che il condomino può trarre dalla cosa comune secondo l’originaria costituzione della comunione, con la conseguenza che pertanto devono ritenersi consentite quelle innovazioni che, recando utilità a tutti i condomini tranne uno, comportino per quest’ultimo un pregiudizio limitato e che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità. Infatti, la suddetta disposizione vieta tutte le innovazioni che rendano parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino dissenziente, senza che possa rilevare la mancanza di assoluta irreversibilità dell’adottata decisione e la particolare onerosità del mantenimento e adeguamento degli impianti. La suddetta condizione di inservibilità del bene comune all’uso o al godimento anche di un solo condomino, che rende illegittima e quindi vietata l’innovazione deliberata dagli altri condomini, è riscontrabile anche nel caso in cui l’innovazione produca una sensibile menomazione dell’utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene. (Per esempio, in applicazione di tale principio, è stato ritenuta illegittima la delibera condominiale che, nel restringere il vialetto di accesso ai garages, rendeva disagevole il transito delle autovetture Cass. Sent. n. 20639 del 2005)
 
- Infine, l'innovazione è altresì vietata anche nel caso in cui l’opera realizzata dal singolo condomino risulti in contrasto con le norme del regolamento edilizio comunale richiamate dal regolamento di condominio. In tale ipotesi, nessuna altra indagine deve compiere il giudice per verificare l’illegittimità di tale opera.
 

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Avv. Luigi Modaffari

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