LE SPESE A CARICO DEL PROPRIETARIO E QUELLE DI COMPETENZE DELL’INQUILINO NEL CASO DI APPARTAMENTO CONCESSO IN LOCAZIONE

10.02.2011 15:16

 

(14/01/2011)

di Alessandro Gallucci
Prendere in locazione un’unità immobiliare non vuol dire solamente corrispondere il canone locativo (più comunemente detto affitto) per il godimento del bene ma anche dover affrontare una serie di costi che proprio quel medesimo godimento può comportare. 
 
L’individuazione di queste spese e la loro ascrivibilità nell’ambito dei doveri del proprietario o dell’inquilino è cosa assai delicata e molto spesso foriera di contrasti tra le parti. Prima d’ogni cosa, per comprendere chi debba pagare che cosa, è necessario fare riferimento a quanto detto nel contratto di locazione che a sua volta, molto spesso, si rifà alla disciplina codicistica. Le norme di riferimento sono rappresentate dagli artt. 1576-1577 c.c. che per completezza si riportano qui di seguito: 
 
Art. 1576 Mantenimento della cosa in buono stato locativo
 
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. 
 
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

 
Art. 1577 Necessità di riparazioni
 
Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. 
 
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

 
In primis è quindi necessario distinguere tra riparazioni straordinarie (in linea generale sempre a carico del proprietario) quelle ordinarie ed in queste tra normali e piccole riparazioni. Queste ultime sono sempre a carico del conduttore. 
 
Quando una riparazione può essere definita piccola? Un esempio può essere d’aiuto per comprendere meglio. In giurisprudenza è stato detto che “ in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, l'obbligo, gravante sul locatore, di mantenere la cosa locata nello stesso stato in cui si trovava al momento del contratto e, comunque, in uno stato tale da servire all'uso pattuito, include anche l'obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, laddove devono intendersi come tali quelle derivanti non dal caso fortuito ma dall'utilizzo quotidiano del bene da parte del locatore. Ne deriva che spettano al conduttore le spese necessarie alla riparazione della caldaia, indipendentemente dal fatto che essa abbia già subito una prima sostituzione”. (Trib. Salerno 28 novembre 2007 in Il merito 2008, 7). 
 
E’ chiaro che inserire nel contratto di locazione un’elencazione, sia pur meramente esemplificativa, di quali debbano essere considerate le spese di piccola manutenzione non può che essere utile per evitare l’insorgenza di contrasti sul punto. 
 
In questo contesto bisogna evidenziare come il legislatore al di là del carattere dell’intervento da eseguire ponga l’accento sulle riparazioni urgenti. A mente del succitato art. 1577 c.c. il conduttore può eseguirle di propria iniziativa, se del caso chiedendone il rimborso, purché ne dia immediata notizia al proprietario. La ratio della norma è evidente: consentire il miglior godimento del bene locato anche in quelle circostanze in cui l’intervento del locatore potrebbe, per i necessari tempi, ridurlo sensibilmente. 
 

CondominioWeb.com 
Avv. Alessandro Gallucci

 

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