L’installazione di un videocitofono: innovazione, innovazione gravosa o voluttuaria o semplice modificazione?

10.08.2010 14:56

 

(04/08/2010) di Alessandro Gallucci,

E’ cosa usuale, soprattutto in ragione di più o meno giustificabili esigenze di sicurezza, che in un condominio ci si trovi a dover discutere della proposta d’installazione di un videocitofono, ossia di quell’apparecchio che permette di vedere la persona che ha suonato al campanello.
 
Che tipo d’intervento configura l’installazione di un simile apparecchio?
 
E’ utile fare alcune differenziazioni.
 
Se esiste già un impianto del genere e lo si deve sostituire perché, ad esempio, danneggiato l’intervento dovrà essere considerato di manutenzione ordinaria o, al massimo, di manutenzione straordinaria.
 
Se, invece, strong>si vuole sostituire un impianto citofonico tradizionale o installare ex novo un apparecchio laddove non ne esiste nessuno, tale opera avrà sicuramente carattere innovativo.
 
Che cos’è un’innovazione? Nel silenzio della legge c’è d’aiuto l’opera definitoria della giurisprudenza. La Corte di Cassazione, in più occasioni, ha affermato che “ per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
 
All’interno del concetto d’innovazione il codice civile ne disciplina due tipi diversi:
 
a)l’innovazione, per così dire, ordinaria;
 
b)l’innovazione gravosa o voluttuaria.
 
Le differenze riguardano soprattutto l’attuabilità delle stesse e la partecipazione alle spese.
 
Un’innovazione ordinaria può essere deliberata " con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio" (ossia 667 millesimi, art. 1136, quinto comma, c.c.).
 
In tal caso presa la deliberazione regolarmente adottata deve essere considerata obbligatoria per tutti i condomini (art. 1137, primo comma, c.c.)
 
Diverso il caso delle obbligazioni gravose o voluttuarie.
 
A norma dell’art. 1121, primo comma, c.c.
 
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa”.
 
Il successivo secondo comma precisa che “se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa
” (art. 1121, secondo comma, c.c.).
 
In ogni caso è fatto salvo il diritto dei condomini originariamente contrari, nonché degli aventi causa ed eredi, di subentrare corrispondendo le spese di esecuzione (art. 1121, terzo comma, c.c.).
 
E’ chiaro che la gravosità o voluttuarietà devono essere valutate caso per caso. Per fare un esempio: sarà certamente da considerarsi voluttuaria l’innovazione consistente nell’installazione di un videocitofono in un palazzo fatiscente che necessiterebbe di ben altri interventi di carattere conservativo.
 
Riepilogando: salvo che l’installazione di un videocitofono non avvenga per sostituirne uno vecchio e mal funzionante, o per nulla funzionante, essa dovrà sempre essere considerata innovazione e se ne ricorrono le condizioni un’innovazione gravosa o voluttuaria.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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