Pavimentazione dei posti auto presenti in cortile: si tratta di innovazione o di semplice intervento manutentivo?

01.06.2011 10:28

(11/04/2011)di Alessandro Gallucci,

 

Molto spesso accade che, per i più svariati motivi, il cortile condominiale a destinazione parcheggio non sia né pavimentato né asfaltato. Si tratta della classica pertinenza condominiale sterrata che crea non pochi inconvenienti in termini di piena fruibilità e di sporcizia.
 
Per completezza è giusto ricordare che con il termine cortile condominiale s’intende indicare” l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione” (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
 
In questo contesto può accadere, anzi è la normalità dei fatti che sia così, che l’assemblea decida per la pavimentazione o comunque per l’asfaltatura di quella parte comune.
 
La prima domanda che ci si pone, ai fini della corretta deliberazione di un simile intervento è se lo stesso debba essere considerato alla stregua di un’innovazione. Con questo termine s’intendono indicare “vnon tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654). Per completezza è doveroso ricordare che le innovazioni, al di là dei casi di divieto (art. 1120, secondo comma, c.c.) sono validamente deliberate se “approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio” (art. 1136, quinto comma, c.c.).
 
Ciò detto, proprio in considerazione della definizione d’innovazione, non può non concludersi che l’intervento sopra descritto debba essere considerato un’opera di manutenzione straordinaria della parte comune. Sebbene si va ad incidere sulla consistenza materiale di uno spazio comune, infatti, tale intervento non muta l’originaria destinazione dello stesso facendo si che la pavimentazione e/o l’asfaltatura non possano essere considerate innovazione. A seconda dell’entità economica della spesa, quindi, varierà la maggioranza necessaria per la deliberazione dell’intervento. Qualora dovesse essere ricondotto nell’alveo degli interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità il quorum richiesto sarebbe, sempre, della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e di almeno 500 millesimi (art. 1136, quarto comma, c.c.).
 
Nel caso di manutenzione straordinaria “normale” il quorum varierebbe tra prima e seconda convocazione;
 
a)in prima convocazione il riferimento sarebbe il quarto comma dell’art. 1136 c.c.;
 
b)in secondo convocazione la norma cui guardare sarebbe il terzo comma del medesimo articolo.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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