Prescrizione dei crediti condominiali. Termine unico oppure termine da valutarsi in relazione alle singole voci spesa?

30.03.2010 14:33

(23/03/2010)

di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce

Ogni mese, o a scadenza diversa a seconda dei termini stabiliti dal regolamento o dall’assemblea di condominio, i proprietari delle unità immobiliari (e in relazione alle spese loro imputabili gli usufruttuari) devono adempiere all’obbligo di pagamento dei contributi condominiali.
 
L’inadempimento e lo stato di morosità possono portare all’emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento (provvisoriamente esecutivo) e nei casi più gravi alla sospensione dei servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata (art. 63 disp. att. c.c.).
 
Che cosa accade se, nonostante, lo stato conclamato di morosità di un condomino, l’amministratore si attardi nell’attivarsi per procedere alla riscossione dei contributi condominiali?
 
Recita l’art. 2934 c.c.
 
Ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge.
 
Non sono soggetti alla prescrizione i diritti indisponibili e gli altri diritti indicati dalla legge
”.
 
Tenendo presente che i crediti condominiali non rientrano tra i diritti così detti imprescrittibili, è possibile affermare che, al pari di altre situazioni giuridiche, anche gli oneri condominiali possano non essere più riscossi per prescrizione?
 
La risposta è positiva: il difficile, stando a quanto evidenziato dalla dottrina, sta nell’individuare il termine di prescrizione dei crediti condominiali.
 
In sostanza bisogna comprendere chi è, nell’ambito del condominio, il titolare del diritto non esercitato “per il tempo determinato dalla legge” (art. 2934 c.c.)
 
Al riguardo sono due le posizioni (contrastanti):
 
a)quella che ritiene il condominio, quale controparte del singolo condomino e come tale prevede un termine di prescrizione quinquennale del diritto ad agire per ottenere il pagamento di quanto dovuto, indipendentemente dal titolo in base al quale le somme sono dovute;
 
b)quella che considera le obbligazioni condominiali tante quante sono le quote che vanno a determinare il contributo complessivo (es. un obbligo di pagamento verso l’amministratore per l’opera prestata, uno verso l’impresa di pulizie, ecc.)
 
A sostegno delle due tesi si rintracciano altrettante pronunce giurisprudenziali.
 
Per la prima ipotesi si è detto che gli oneri condominiali devono essere ricondotti “tra quelli soggetti alla prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 c.c., a nulla rilevando che l’amministratore si ponga come una sorta di delegato degli stessi condomini per la riscossione di tali quote, poiché il pagamento delle quote suddette costituisce comunque un vero e proprio debito del singolo condomino nei confronti della collettività di tutti i condomini costituente il condominio che, sebbene privo di personalità giuridica, è comunque abilitato a tutelare i diritti comuni, anche contro la volontà di singoli condomini dissenzienti ma minoritari” (così Cass. 28 agosto 2002 n. 12596). La fattispecie era relativa al pagamento degli oneri inerenti il servizio di pulizia scale.
 
A sostegno dalla scorporazione della prescrizione, e quindi del suo computo, in relazione alle singole voci che vanno a comporre la quota si può citare la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148/08 secondo le quali il condominio non è nemmeno un ente di gestione e l’amministratore è mandatario direttamente dei condomini e non del condominio.
 
Pertanto, stando così le cose, è logica conseguenza affermare che, sulla base di questa impostazione, il rapporto debito-credito non intercorre tra condomino e condominio ma tra ogni singolo comproprietario e il fornitore del servizio.
 
E’ del tutto consequenziale, pertanto, che ogni voce di spesa avrà una propria autonoma prescrizione, non potendo eccepirsi una generica prescrizione del diritto del condominio ad agire per il recupero dei crediti non versati.
 

Avv. Alessandro Gallucci

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