Realizzazione di una tettoia per il ricovero delle biciclette: la decisione dell’assemblea è nulla se l’uso non è a favore di tutti i condomini

23.09.2011 10:32

 

(04/08/2011)di Alessandro Gallucci,

Un condomino chiede all’amministratore dell’edificio, stante la presenza di tutte le necessarie autorizzazioni amministrative, di pavimentare una parte del cortile e successivamente d’installare una tettoia per il ricovero delle biciclette. In seguito l’assemblea, a maggioranza, ratifica l’assenso dell’amministratore di fatto autorizzando l’installazione della “tettoia-ricovero” delle bici. Uno dei condomini non ci stava ed impugnava la delibera ritenendo che fosse nulla in quanto lesiva dei diritti dei singoli sulle parti di proprietà esclusiva. Il Tribunale gli dava torto, la Corte d’appello gli dava ragione. La Cassazione ha espresso un principio di diritto e rinviato la causa al giudice competente che dovrà valutare se, effettivamente, quella decisione sulla tettoia è da considerarsi nulla. Questa in estrema sintesi la storia della fattispecie sottesa alla sentenza n. 15037 emessa dalla Cassazione lo scorso 7 luglio.
 
Per giungere a questa conclusione i giudici di legittimità prima di tutto hanno delimitato il campo specificando quali siano le deliberazioni nulle e quali quelle annullabili. Immancabile il riferimento alla storica sentenza n. 4806/05. In ossequio a quella pronuncia gli ermellini hanno specificato che “ in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) , le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806).” (citata in Cass. 7 luglio 2011 n. 15037).
 
Detto ciò la Corte regolatrice in relazione allo specifico caso, ha detto che la Corte d’appello avrebbe dovuto e dovrà valutare “ alla luce dei principi di diritto sopra enunciati, se la delibera assembleare in questione - con la quale è stata autorizzata la pavimentazione e la copertura mediante una tettoia di una porzione del cortile condominiale al fine di dare ricovero alle biciclette - abbia o meno precluso la funzione principale del cortile comune, che è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, e se abbia in concreto determinato una utilizzazione del bene comune soltanto a favore di alcuni condomini” (Cass. ult. cit.).
 
In definitiva è da considerarsi valida la deliberazione adottata a maggioranza che autorizza o ratifica l’installazione di una tettoia per il riparo delle biciclette nel cortile comune (in presenza di tutte le necessarie autorizzazioni amministrative) se la stessa è stata realizzata a vantaggio di tutti i condomini. Ciò naturalmente eccezion fatta per il caso in cui non venga ad essere snaturata la precipua funzione del cortile che è quella di dare luce ed aria agli ambienti che vi si affacciano.
 

CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci

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