Reati in danno delle parti comuni e legittimazione a sporgere querela: solamente l’amministratore è legittimato

08.08.2011 11:18

 

(22/04/2011)di Alessandro Gallucci,

 

La ripartizione del costo di manutenzione della piscina condominiale suscita spesso contrasti e incertezze al momento dell’approvazione del piano di riparto delle spese. Chi deve partecipare? Quale il criterio applicabile?
 
Nel silenzio degli atti d’acquisto e del regolamento contrattuale, la risposta va rintracciata nelle disposizioni di legge e, in ragione della loro vaghezza sul punto, nelle pronunce giurisprudenziali. Al di là dell’elencazione contenuta nell’art. 1117 c.c. (considerata unanimemente come meramente esemplificativa), la giurisprudenza ha ribadito in più occasioni che devono essere considerati beni condominiali quelli che rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva si pongano in un rapporto “ strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione” (ex multis Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).
 
In questo contesto è quindi lecito domandarsi: rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva la piscina è da considerarsi un bene legato alle prime ad un rapporto strumentale e funzionale non suscettibile di autonoma utilità come avviene per la comunione in generale? Per rispondere alla domanda un esempio può essere d’aiuto: si pensi alle scale comuni, al tetto o, ancora, all’ascensore. Questi beni, evidentemente, consentono un miglior godimento dei locali di proprietà esclusiva. Difficilmente la stessa cosa può essere detta per la piscina comune. Essa, effettivamente, è suscettibile d’autonoma utilità. In sostanza: mentre le scale o il tetto, ecc. sono indispensabili per poter fruire al meglio del proprio appartamento o della propria cantina, la piscina non lo è. A questo punto, quindi, è doveroso domandarsi: stando così le cose chi e come paga le spese di manutenzione di quel bene?
 
Fosse a applicabile il regime condominiale – cosa possibile laddove gli atti d’acquisto o il regolamento contrattuale indicassero la piscina tra i beni condominiali – non vi sarebbero problemi di sorta: la norma di riferimento sarebbe quella contenuta nel primo comma dell’art. 1123 c.c. a mente del quale “ le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Quindi a queste condizioni si concluderebbe: le spese per la piscina devono essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà.
 
In assenza di qualsivoglia indicazione pattizia, tuttavia, quanto meno a parere di chi scrive, la piscina non può essere considerata bene condominiale nell’accezione del termine indicata in precedenza bensì un bene in comunione tra tutti i condomini. In questo contesto, pertanto, la spese di conservazione, salvo diverso accordo, dovrebbero essere ripartite in parti uguali seguendo la più generale disciplina della comunione in generale.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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