Ripartizione delle spese condominiali. Scelta o ratifica di un criterio errato. Nullità o annullabilità.

22.04.2010 11:03

(19/04/2010)di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce

La Corte di Cassazione, con una pronuncia del 19 marzo 2010, la n. 6714, torna a pronunciarsi in materia di ripartizione delle spese condominiali, scelta del criterio sbagliato e conseguenze per la deliberazione.
 
Prima di vedere nello specifico che cosa ha detto il Supremo Collegio, vale la pena, seppur sinteticamente, accennare alla disciplina legale di ripartizione delle spese.
 
La legge prevede, in modo chiaro e preciso, un criterio base di suddivisione degli oneri condominiali.
 
Il primo comma dell’art. 1123 c.c., infatti, recita: “ le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione
 
E’ il criterio generale della proporzionalità che può essere derogato solo in presenza di un accordo tra tutti i comproprietari.
 
I successivi commi dell’art. 1123 c.c. nonché gli artt. 1124-1126 c.c. prevedono delle eccezioni legali a tale criterio che possono essere sintetizzate nella formula criterio di ripartizione delle spese in base all’uso ed all’utilità.
 
In sostanza i condomini, per determinati costi (manutenzione scale, lastrico solare, ecc.), dovranno contribuire in base all’uso (potenziale) che di quel bene potranno fare o in base all’effettiva utilità che ne potranno trarre.
 
E’ il caso, quest’ultimo, del condominio

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