RIPARTIZIONE SPESE, LA MANUTENZIONE E LA RICOSTRUZIONE DELLE SCALE EX ART 1124 C.C.

10.02.2011 15:53

 (28/01/2011)

di Luigi Modaffari

L'art 1124 c.c. prevede che le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

 
Il secondo comma della medesima disposizione prevede altresì che al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
 
 
Ambito di applicazione della fattispecie
 
Anzitutto, l'articolo in esame riguarda la ripartizione delle spese di manutenzione delle scale. Inoltre, la disposizione in oggetto riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune e che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l’uso ed il godimento, e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza. 
 
D'altro canto, la norma predetta non riguarda le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno, e che l’assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 c.c., anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare (Cass. Civ. Sent. n. 8657 del 1996). 
 
 
Il bene comune delle scale
 
Ciò detto, ora è necessario valutare cosa si intende per il bene comune della scale. A tal riguardo, In un edificio in condominio, le scale, che sono oggetto di proprietà comune a norma dell’art. 1117, n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo, comprendono l’intera relativa “cassa”, di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano. Ciò anche se queste assolvono o meno, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall’art. 1124, 1° co., salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest’ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l’applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, 2° co., e 1124, 1° co., c.c. (Cass. Civ. Sent. n. 3968 del 1997). 
 
Criteri di divisione della spesa per l'attività di manutenzione
 
La manutenzione delle scale è posta a carico dei proprietari dei piani cui servono, secondo i criteri indicati nell’art. 1124 c.c. ( La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo). Infatti, in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione relative all'ascensore destinato all'uso comune di un edificio in condominio, va applicata - in mancanza di una specifica disposizione di legge al riguardo, ed identica essendone la rado - la regola dettata dall'art. 1124 c.c. per le scale del fabbricato. Tali spese vanno, di conseguenza. ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano. e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (Trib. Salerno 23/01/2008); 
 
A tal fine, la giurisprudenza considera ascrivibile alla fattispecie di piano anche i lastrici solari (Cass. Civ. Sent. n. 3087 del 1963). 
 
 
Le spese per la pulizia delle scale. 
 
La ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’art. 1124 c.c., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall’art. 1123, 2° co., c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all’uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. (Nell’affermare tale principio, la S.C. ha anche precisato che, ai fini della ripartizione della spesa suddetta, deve considerarsi invece ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari) (Cass. Civ. Sent. n. 432 del 2007). 
 
 
La manutenzione e la ricostruzione dell’ascensore. 
 
Riguardo all'ascensore condominiale, i principi posti dall’art. 1124 c.c. e relativi alla ripartizione delle spese di manutenzione a ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente. Nell’ipotesi, invece, d’installazione ex novo dell’impianto dell’ascensore trova applicazione la disciplina dell’art. 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino) (Cass. Civ. Sent. n. 5975 del 2004 e n. 2833 del 1999). 
 
Infatti, nel caso predetto, trova applicazione la disciplina di cui all'art. 1123 c.c., giacché ci si trova in presenza di un riparto di spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, da dividere in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino. 
 
D'altro canto, in assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell'impianto di ascensore, essendo comunque comproprietari dell'impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria ed a quelle di ricostruzione dell'impianto, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, secondo comma, c.c. dalla contribuzione alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto che non utilizzano (Trib. Genova, Sez. III, 02/05/2003). 
 

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Avv. Luigi Modaffari

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