Rispetto del regolamento di condominio: il ruolo del proprietario, quello dell’inquilino ed i riflessi in caso di controversie

23.09.2011 15:04

 

(19/08/2011)di Alessandro Gallucci

Si pensi ad un’unità immobiliare ubicata in un condominio e data in locazione. S’ipotizzi che l’inquilino la conduca in modo tale da violare le clausole contenute nel regolamento condominiale. La natura del regolamento è ininfluente rispetto alla violazione, ossia una volta accertata un’inadempienza il conduttore può essere comunque sanzionato. Il caso cui ha dato soluzione la sentenza n. 11857, resa dalla Corte di Cassazione lo scorso 27 maggio, c’aiuta a capire quali sono le differenze in relazione all’orientamento dell’azione per il rispetto del regolamento. Detta più direttamente: la Cassazione spiega in maniera chiara e precisa che cosa cambia se per l’azione illecita del conduttore s’inizi una causa direttamente contro di lui o contro il proprietario dell’unità immobiliare. La differenza sta nel fatto che nel primo caso si verte in un’ipotesi di litisconsorzio necessario mentre nella seconda ipotesi non è necessario chiamare in causa anche il locatario. Ciò perché il proprietario è sempre e comunque responsabile delle violazioni al regolamento condominiale. Il perché di queste affermazioni, si ripete è contenuto nella sentenza succitata.
 
Si legge nella pronuncia, infatti, che “ in tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro, solo nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario. Tale situazione non si verifica invece nell'ipotesi in cui convenuto in giudizio sia soltanto il proprietario del locale e non anche il conduttore dello stesso, nei confronti del quale non vi sia stata pertanto richiesta di cessazione immediata dell'uso cui è adibito il negozio (sentenza 29/10/2003 n. 16240). Nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, il proprietario è tenuto a partecipare, quale litisconsorte necessario, nel relativo giudizio in cui si controverta in ordine all'esistenza ed alla validità del regolamento, in quanto le suddette limitazioni costituiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente al bene (sentenza 8/3/2006 n. 4920), Va aggiunto che la rigorosa previsione regolamentare in questione è costitutiva di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca (ordinanza 18/1/2011 n. 1064). Inoltre il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (sentenza 16/5/2006 n. 11383).” (Cass. 27 maggio 2011 n. 11859)
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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