Spese condominiali e compravendita dell’appartamento. L’art. 63 disp. att. c.c. e solidarietà tra venditore ed acquirente.

14.05.2010 09:54

 

(26/04/2010)di Alessandro Gallucci

E’ incontestato che essere proprietari di un’unità immobiliare ubicata in un edificio condominiale vuol dire, per forza di cose, essere titolari del correlato obbligo di contribuzione alle spese necessarie per la gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio.
 
Che cosa accade se l’appartamento è oggetto di una compravendita?
 
Assieme alla porzione di piano vengono ceduti, automaticamente, tutti i debiti ad essa inerenti?
 
La risposta è negativa, tuttavia la soluzione al problema permette di agire nei confronti del nuovo proprietario in virtù d’un vincolo di solidarietà per i contributi condominali previsto dall’art. 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile.
 
Recita la norma:
 
Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.
 
Prima di approfondire come, solitamente, l’amministratore agirà in giudizio per il recupero degli oneri condominiali, è utile capire la natura delle obbligazioni condominiali.
 
La dottrina e la giurisprudenza maggioritarie sono concordi nell’affermare che le obbligazioni condominiali rientrano nell’ambito delle così dette obbligazioni propter rem.
 
La Cassazione ha spiegato in maniera chiara e precisa che cosa è un’obbligazione propter rem e quali siano le conseguenze in relazione alla titolarità della stessa.
 
La figura della obbligazione propter rem sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo. La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda).
 
Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione.
 
Trattandosi di obbligazioni propter rem, derivanti dalla contitolarità del diritto reale sulle parti comuni, l'obbligo di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese
”. (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323)
 
Il compratore, pertanto, è titolare delle obbligazioni che sorgono successivamente al suo acquisto ma, in virtù della disposizione contenuta nell’art. 63 disp. att. c.c. succitato, potrebbe essere chiamato a rispondere di quanto ancora dovuto dal suo dante causa (il venditore) per l’anno precedente e quello nel corso del quale è avvenuta la cessione.
 
L’amministratore, in virtù del fatto che l’art. 63 disp. att. c.c. gli riconosce il potere di agire per ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento contro il condomino (attuale), per una maggiore incisività di tale azione propende quasi sempre per agire in tal modo.
 
Al compratore, quindi, non resta che regolare chiaramente all’atto dell’acquisto (e quindi nel rogito) i rapporti economici relativi agli oneri condominiali al fine di una più facile rivalsa nei confronti del venditore.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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