Spese condominiali ordinate dall’amministratore e morosità. Come recuperare le somme non ancora ratificate dall’assemblea?

14.05.2010 10:25

 

(07/05/2010)di Alessandro Gallucci
 
L’assemblea di condominio, ai sensi dell’art. 1135, primo comma n. 2, c.c., provvede “ all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini”.
 
In sostanza il consesso assembleare pone nelle mani dell’amministratore lo strumento attraverso il quale chiedere e riscuotere le spese necessarie all’erogazione dei servizi comuni.
 
Nel preventivo approvato, infatti, solitamente confluiscono le spese ordinarie della gestione di un condominio quali, ad esempio, le spese per le fatture per la fornitura di energia elettrica, le spese per quanto concerne la manutenzione e le verifiche dell’impianto di ascensore e di riscaldamento, il costo per le prestazioni dell’amministratore di condominio e quant’altro preventivabile all’inizio dell’anno.
 
Il rendiconto (sia esso preventivo o consuntivo) approvato è uno strumento molto efficace ai fini del recupero dei crediti condominiali nei confronti dei condomini inadempimenti. L’art. 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile, infatti, prevede che “ per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.
 
La Cassazione ha poi precisato che il rendiconto preventivo approvato per un anno di gestione non ha scadenza. Ciò vuol dire che potrà essere utilizzato anche per i periodi di gestione successivi, pure ai fini dell’ottenimento di un decreto ingiuntivo, fino a quando l’assemblea non riesca ad approvare quello successivo (cfr. Cass. n. 24299/08).
 
Che cosa accade, invece, se la spesa è ordinata dall’amministratore?
 
La legge (id est l’art. 1130, primo comma n. 3, c.c.) gli riconosce la facoltà di “ erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni”.
 
Tale erogazione non si fonda solamente sulla possibilità di richiedere le somme approvate in preventivo ma anche sulla facoltà di ordinarle sulla base dei suoi poteri.
 
L’esempio, probabilmente più banale, è quello della necessità di sostituire le lampadine delle scale comuni. L’amministratore ben potrà ordinare una simile spesa, e potrà farlo in due modi:
 
a)chiedendo immediatamente le somme ai condomini;
 
b)inserendo il costo dell’intervento nel rendiconto consuntivo di gestione che andrà a presentare alla fine dell’anno.
 
La somma per la sostituzione di una lampadina, solitamente è irrisoria, ma altri interventi di manutenzione ordinaria (si pensi alle opere fabbrili) possono essere più impegnative e consigliare all’amministratore di agire nel primo dei due modi indicati.
 
Che cosa accade se nonostante la richiesta del contributo e l’esecuzione del lavoro alcuni condomini non pagano? Come potrà agire in questo caso il legale rappresentante del condominio?
 
Una cosa è certa: non potrà ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c. almeno fino a quando la spesa non sia ratificata dall’assemblea attraverso l’approvazione del rendiconto consuntivo.
 
In definitiva se l’amministratore volesse recuperare il credito agendo per le vie legali (la legge gliene riconosce la facoltà), dovrebbe a secondo dei casi e delle circostanze da valutarsi di volta in volta:
 
a)agire con un ordinario giudizio civile;
 
b)agire con un ricorso per decreto ingiuntivo ordinario aspettando la definitività per ottenere la formula esecutiva utile ai fini dell’eventuale pignoramento.
 

CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci

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