SPESE LEGALI CONDOMINIALI ED INQUILINO INADEMPIENTE: CHI RISPONDE VERSO LA COMPAGINE DELLA DIFFIDA STRAGIUDIZIALE AD ADEMPIERE?

10.02.2011 15:27

 

(17/01/2011)di Alessandro Gallucci

Il Giudice di Pace di Bari, con una sentenza dell’1 settembre 2010, la n. 6808, si occupa dell’obbligo di pagamento delle spese sostenute dal condominio per la diffida stragiudiziale ad adempiere, della loro ripartizione tra proprietario ed inquilino di un’unità immobiliare e della conseguente legittimità dell’ingiunzione di pagamento emessa a tale scopo. 

 
Prima di vedere nello specifico come s’è pronunciato il magistrato barese è utile comprendere alcune questioni di carattere generale. Il condomino, ossia il proprietario dell’unità immobiliare ubicata nell’edificio in condominio, è titolare dell’obbligazione di pagamento degli oneri condominiali determinati nel loro ammontare sulla base del rendiconto preventivo e consuntivo approvati dall’assemblea. La sua inadempienza può portare l’amministratore del condominio a chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento per l’omesso versamento di quanto dovuto. E’ chiaro sul punto l’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. a mente del quale “ per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”. 
 
Il rendiconto cui fa riferimento la norma, come ha avuto modo di chiarire la Cassazione, è l’ultimo approvato. Si tratta di un’interpretazione della norma posta a garanzia della compagine condominiale e quindi della normale erogazione dei servizi per quei casi in cui l’assemblea non riesca ad approvare regolarmente i bilanci dell’anno di riferimento. Se il condomino inadempiente versa quanto dovuto sulla base di una diffida stragiudiziale inviatagli da un legale incaricato dall’amministratore, le spese legali per ciò sostenute, salvo diverso accordo tra tutti i comproprietari, dovranno essere ripartite tra tutti i partecipanti alla compagine (moroso incluso) sulla base dei millesimi di proprietà. 
 
Ciò non toglie, tuttavia, che il condominio possa agire contro il singolo per ottenere il risarcimento del danno subito (leggasi necessità d’inviare una deliberazione stragiudiziale). In nessun caso la diffida o il decreto ingiuntivo potranno essere indirizzati contro l’inquilino. Ciò perché, com’è stato evidenziato in giurisprudenza, “ la legge n. 392-1978 disciplina i rapporti fra locatore e conduttore, ma nulla ha innovato in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici: pertanto, a sensi dell'art. 1123 c.c. (in relazione all'art. 63 delle disposizioni di attuazione al c.c.) l'amministrazione ha diritto di riscuotere i contributi e le spese esclusivamente da ciascun condomino, senza che possa ipotizzarsi una azione diretta verso i conduttori delle singole unità immobiliari, a ragione della totale estraneità di tali soggetti rispetto al condominio” (così, tra le tante, Cass. 4606/88). 
 
Nel caso sotteso alla sentenza n. 6808 in commento l’amministratore di un condominio dava mandato ad un legale di chiedere l’emissione d’un decreto ingiuntivo per ottenere il risarcimento del danno subito, ossia per il recupero delle spettanze dell’avvocato per la diffida stragiudiziale. Ottenuto il decreto e notificatolo al condomino ingiunto, questi proponeva opposizione in quanto a suo dire l’atto era da ritenersi illegittimo. Il giudice di Pace ha ritenuto l’opposizione parzialmente fondata. Come si legge in sentenza, “ occorre osservare che il credito vantato dal condominio opposto costituisce un'obbligazione di risarcimento danni derivante, ai sensi dell'art. 1218 del cod. civ., dalla mora debendi della (…): l'assunto posto alla base della domanda dell'attore in senso sostanziale è la circostanza che l'odierna opponente abbia corrisposto in ritardo gli oneri condominiali relativi ai mesi di gennaio - giugno 2009, costringendo così il condominio a sostenere spese, e dunque a subire una perdita di denaro, per la diffida stragiudiziale di pagamento” (GdP Bari n. 6808/10). Purtuttavia, prosegue il magistrato pugliese, con una delibera assembleare, “ i condomini stabilirono che le spese legali stragiudiziali di messa in mora fossero poste a carico del proprietario per il 50%, ed a carico dell'inquilino, per l'altro 50%. Al contrario, nel caso di specie, il condominio ha preteso l'intero credito dalla proprietaria” (GdP Bari n. 6808/10). In ragione di ciò, pertanto, il Giudice di Pace ha revocato il decreto a suo tempo emesso condannando il condomino al risarcimento della metà dei danni, dovendo gli altri essere richiesti direttamente all’inquilino. 
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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