Suddivisione delle spese condominiali tra proprietario ed inquilino: alcune doverose precisazioni

09.08.2011 18:14

 

(13/05/2011)di Alessandro Gallucci,

 

Al pari di altri argomenti che riguardano il condominio, quella della suddivisione delle spese condominali tra proprietario ed inquilino è materia tutt’altro che pacifica. E’ facile incappare in sentenze di merito spesso tra loro contrastanti che i litiganti usano a mo di arma per spuntarla sul contendente. Inutile dire che il modo migliore per risolvere la situazione sarebbe quello d’intervenire sulla legge, specificando meglio i costi a carico delle parti e le modalità di deroga degli stessi. Ad oggi la normativa di riferimento è la legge n. 392/78 e più in particolare l’art. 9 che recita:
 
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
 
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
 
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate
”(art. 9, primo - terzo comma, l. n. 392/78).
 
Nessuna menzione per le spese concernenti il compenso per l’amministratore, il premio assicurativo e altri costi afferenti gli impianti comuni. La Cassazione, in merito a questi costi, ha specificato che “ nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell'amministratore ed il concorso delle spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento e di revisione dell'impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore -, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, comma 1). Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l'ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di danaro necessarie per l'acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell'esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto e, quindi, a prestare i relativi servizi”. (Cass. 11 novembre 1988 n. 6088).
 
A conclusione è bene ribadire un concetto, al fine di evitare inutili semplificazioni: quella della Corte di Cassazione è una pronuncia di principio che, per quanto più autorevole di quella di un Tribunale di merito, non ha valore di legge. I principi da essa espressi possono essere disattesi anche in maniera ragionevole. Ciò per evidenziare che nulla è certo e che la sorpresa può essere sempre dietro l’angolo.
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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