Terrazze a livello e strutture assimilabili: perché è responsabile il condominio e quando si applica l’art. 1126 c.c.?

23.09.2011 10:33

 

(03/08/2011)di Alessandro Gallucci,

E’ principio noto che per la manutenzione e ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo il criterio di ripartizione delle spese sia quello indicato dall’art. 1126 c.c. E’ altrettanto noto, sulla base d’un orientamento giurisprudenziale pressoché unanime (quanto meno dopo una pronuncia delle Sezioni Unite del 1997, la n. 3672) che, salvo casi di responsabilità direttamente attribuibili all’utilizzatore esclusivo, la responsabilità per il difetto di manutenzione sia ascrivibile al condominio. E’ pacifico, altresì, che questo principio sia riferibile anche al lastrico di proprietà ed uso esclusivo oltre che a parti dell’edificio ad essere equiparabili (es. terrazze a livello).
 
Ciò detto è bene comprenderne il motivo, ossia: perché di una parte dell’edificio di cui ha l’uso esclusivo un solo condomino (o magari un solo gruppo di essi) deve rispondere la compagine?
 
Solitamente la prima risposta che si dà è la seguente: il condominio è considerato alla stregua di un custode e di conseguenza lo si ritiene responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c.
 
E’ bene, secondo la Suprema Corte di Cassazione, al di là della citazione di quella norma è la natura propter rem dell’obbligazione ha sancire la responsabilità del condominio.
 
In un caso trattato dalla Suprema Corte, con la sentenza n. 14196 del 27 giugno 2011, il ricorrente lamentava, tra le altre cose, che la Corte d’appello s’era espressa su una questione (titolo della responsabilità del condominio) che non era l’oggetto della controversia. Gli ermellini, smentendo questa doglianza, hanno affermato che “ l'individuazione del soggetto o dei soggetti obbligati alle spese di manutenzione di una terrazza a livello avente funzione di copertura di un edificio condominiale comporta conseguentemente sul piano logico - giuridico anche l'esame della questione relativa alla responsabilità per i danni arrecati dal difetto di manutenzione di tale terrazza a terzi ed in particolare alla proprietà di altri condomini; in tal senso la pronuncia delle S.U. 29-4-1997 n. 3672 sopra menzionata, una volta configurato l'obbligo di manutenzione del lastrico solare del fabbricato condominiale nell'ambito delle "obbligazioni propter rem", come tali ascritte immediatamente ai titolari dei diritti reali poiché nell'interesse di tutti i partecipanti al condominio adempiono alla funzione di garantire l'integrità dei beni comuni, ne ha tratto le ulteriori e logiche conseguenze in ordine alla individuazione dei soggetti responsabili per inadempimento di quell'obbligo riguardo ai danni arrecati ai beni compresi nell'edificio condominiale. In questo contesto, conclude la Corte, “per quanto esposto anche in sede di esame del ricorso principale che la sentenza impugnata non ha ricondotto nella sostanza la responsabilità del Condominio (omissis) per i danni da infiltrazioni d'acqua arrecati all'appartamento di proprietà del G. all'art. 2051 c.c. (anche se in essa c'è un riferimento a tale norma, riferimento comunque superato dalla corretta conformità del "decisum" all’orientamento di questa Corte sopra richiamato) ma appunto ad una obbligazione di manutenzione "propter rem" (Cass. 27 giugno 2011 n. 14196).
 

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Avv. Alessandro Gallucci

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