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28.02.2011 21:47

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11.02.2011 11:28

RIFORMA DEL CONDOMINIO: OK DEL SENATO, ORA TOCCA ALLA CAMERA. ECCO LE NOVITÀ PER METÀ DELLE FAMIGLIE ITALIANE

 

 

Via libera del Senato al disegno di legge di riforma del condominio. L'Assemblea di Palazzo Madama ha approvato il testo per alzata di mano con i voti favorevoli di Pdl, Lega e Pd, mentre si sono astenuti i senatori dell'Idv e del terzo polo (Fli, Udc, Api e Mpa). Il provvedimento passa ora all'esame della Camera. Tra i punti principali della riforma c'é il rafforzamento del ruolo dell'amministratore, controbilanciato da un maggiore esercizio dei poteri di controllo da parte dei condomini. C'é poi l'obbligo per gli amministratori di iscriversi ad un elenco presso le Camere di commercio. La riforma punta a ridurre l'elevato grado di litigiosità nei condomini, e il conseguente contenzioso civile, rendendo più snella e trasparente la gestione.

Condomini potranno chiedere all'amministratore la prestazione di una garanzia Rivoluzione delle regole per oltre 10 milioni di condomìni 
Per oltre dieci milioni di condomìni presenti in Italia, nei quali vive quasi metà delle famiglie italiane e che ogni anno movimentano 15,6 miliardi di spese, si avvicina una rivoluzione delle regole.

La riforma (disegno di legge As 71) andrà a incidere profondamente sulla vita quotidiana: dal ruolo e dalle garanzie dell'amministratore ai crediti dei fornitori, dal recupero dei soldi dei condomini in arretrato alla dismissione dei beni comuni. «La discussione in aula potrebbe essere anche breve, data la sostanziale unanimità riscontrata in commissione» dice il relatore Franco Mugnai. Le critiche non sono mancate e resta pendente, alla Camera, una riforma (progetto di legge Ac3682presentato da Lino Duilio) con notevoli differenze, tra le quali il riconoscimento della personalità giuridica, che in commissione Giustizia è stata bocciata, ma la discussione alla Camera potrebbe migliorare qualche parte della riforma che lascia perplessi gli operatori.

 

Una cosa è certa: se la riforma fosse già stata approvata, probabilmente non si sarebbe verificata la vicenda della fuga con la cassa di un amministratore milanese, pochi mesi fa, che ha lasciato 8 milioni di euro di debiti tra fornitori non pagati e tasse condominiali a duemila famiglie. Uno dei punti cardine della riforma è infatti la possibilità, da parte dei condomini, di chiedere all'amministratore la prestazione di una garanzia per un importo pari al bilancio dello stabile. Proprio alla Camera (o già in aula al Senato) questa facoltà potrebbe diventare un obbligo dell'amministratore, con adeguati strumenti finanziari per consentire ai professionisti di fornire garanzie senza venire soffocati dai relativi costi.

 

I punti qualificanti della riforma 
I punti qualificanti della riforma sono, in sostanza, una maggiore responsabilizzazione dell'amministratore e uno snellimento delle maggioranza per alcune decisioni. Tra le novità, la possibilità implicita di procedere alla cessione e alla divisione delle parti comuni, attraverso la formula giuridica della "sostituzione", da approvare con la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno due terzi dei millesimi. La "sostituzione" sarà possibile quando sarà cessata l'utilità delle parti comuni o quando si può realizzare altrimenti l'interesse comune. In questo caso l'assemblea viene convocata almeno 30 giorni prima. Anche gli inquilini, oltre ai condomini potranno chiedere all'amministratore di intervenire con diffida per tutelare le parti comuni.

Le innovazioni per il miglior uso o il maggior rendimento delle parti comuni dovranno essere approvate con una maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 501 millesimi. Gli eventuali parcheggi sotterranei potranno essere solo pertinenziali. Saranno vietati i lavori nelle singole unità immobiliari che possano nuocere alle parti comuni, anche se consentite da norme edilizie. I condomini morosi verranno subito "attaccati" dall'amministratore, che non potrà attendere più di quattro mesi per agire (e risponde dei danni per il ritardo): potrà ottenere un decreto ingiuntivo dal tribunale e sospendere l'erogazione dei servizi condominiali al moroso.

Aumenteranno, quindi, i poteri e le responsabilità dell'amministratore (il cui mandato diventerà biennale), rendendo più facile il controllo del suo operato; verrà resa più trasparente la contabilità condominiale, con l'obbligo di redigere il rendiconto secondo i criteri di cassa e competenza. In particolare, dovranno essere indicate le somme incassate e pagate nell'esercizio, ma anche i crediti e i debiti maturati. Inoltre, sono previsti un registro di contabilità (con i movimenti in ordine cronologico), un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione, che indichi anche le questioni pendenti, come i pagamenti in contestazione. A pena di revoca, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (collocata di solito dopo la fine della stagione fredda negli edifici con il riscaldamento centralizzato).

L'assemblea potrà votare la nomina di un revisore dei conti 
Da ultimo, l'assemblea potrà votare la nomina di un revisore dei conti e tutti gli interessati (condomini, inquilini e fornitori) potranno visionare la contabilità. Del resto, a corollario delle nuove responsabilità, la riforma prevede un registro degli amministratori presso le camere di commercio, dove verranno annotati anche tutti gli stabili amministrati; sarà così possibile raccogliere informazioni dai "clienti" sulle capacità dei professionisti che si propongono ai nuovi condomìni. Su questa linea l'Anaci, organizzazione storica del settore, il 28 gennaio svolgerà in varie città d'Italia convegni dedicati alla professione, tra i quali quello di Milano sulla conciliazione, al Marriott Hotel.

10.02.2011 15:51

RIFORMA DEL CONDOMINIO: ECCO LE NOVITÀ PER METÀ DELLE FAMIGLIE ITALIANE SE ARRIVA L'OK DELLA CAMERA

 (27/01/2011)

Rivoluzione delle regole per oltre 10 milioni di condomìni presenti in Italia, nei quali vive quasi metà delle famiglie italiane, il 54.9% secondo gli ultimi dati Istat, e che ogni anno movimentano 15,6 miliardi di spese.... 

 
La riforma punta infatti a ridurre l'elevato grado di litigiosità nei condomini, e il conseguente contenzioso civile, rendendo più snella e trasparente la gestione. 
 
OK SENATO, PASSA A CAMERA. Il disegno di legge recepisce proposte di maggioranza e opposizione ma la riforma è passata con l'astensione del Terzo Polo che ha parlato di «basso profilo» dell'intervento normativo che comporterà «un aumento dei costi di gestione condominiale». Astensione anche per Idv. 
 
GOVERNO, DIMINUIRANNO LITI. «Evidenzio il valore – ha detto il sottosegretario alla Giustizia Maria Elisabetta Alberti Casellati – che questa riforma potrà esprimere in termini di riduzione del contenzioso civile, considerata la nota incidenza delle cause condominiali sul complesso della litigiosità tra parti private».
 
STOP UNANIMITÀ PER NUOVA DESTINAZIONE USO. Basterà la maggioranza dei millesimi. Stop ai veti. Modificati diversi "quorum" per le delibere. 
 
INTERVENTI URGENTI PER SICUREZZA. Procedura accelerata per i lavori in caso di pericolo. 
 
L'AMMINISTRATORE DOVRA AGIRE CONTRO I MOROSI. Altrimenti sarà solidalmente responsabile con chi non paga. 
 
AMMINISTRATORE CON POLIZZA. Si introduce l'obbligo di assicurazione. 
 
REGISTRO PRESSO CAMERE COMMERCIO. Sarà possibile in questo modo individuare gli amministratori professionali.
 
CONFEDILIZIA, RIFORMA INUTILE. «È una riforma non al passo coi tempi perchè non recepisce la proposta, condivisa da diverse organizzazioni della proprietà e degli amministratori condominiali, per l'attribuzione al condominio della capacità giuridica», ha commentato l'organizzazione dei proprietari. 
 
 
«Con l'approvazione da parte dell'Aula del Senato del disegno di legge recante modifiche alla normativa in materia di disciplina del condominio, è stato compiuto un bel cammino verso una legislazione moderna e rispondente alle attuali esigenze». Lo afferma il senatore del gruppo Pdl, Domenico Benedetti Valentini 
 
«La disciplina del condominio e’ vetusta, tanto da rendere necessaria l’integrazione con migliaia di interventi della giurisprudenza a fronte delle profonde trasformazioni della ‘vita in condominio’ di questi decenni. La riforma era quindi attesa e necessaria e per questo siamo stati i primi a presentare un ddl, in gran parte accolto nel testo oggi approvato. Il condominio e’ stato il luogo dove si e’ formata la modernita’, ma dove si e’ anche sviluppata tanta litigiosita’ e, in molti casi, tanto egoismo. Il condominio e’ uno specchio delle virtu’ e al contempo dei vizi degli italiani e per questo serviva un intervento, una seria riforma delle sue regole di funzionamento natura giuridica. Quella approvata – ha proseguito il senatore del Pd – non e’ la migliore riforma, ma la riforma possibile, frutto di un confronto lungo e approfondito in Commissione. Ci voleva piu’ coraggio in alcuni punti, in particolare su due emendamenti da noi presentati ed entrambi respinti, quali l’introduzione della capacita’ giuridica del condominio e le semplificazioni per l’istallazione di impianti di energie alternative sulle parti comuni degli edifici. Un miglioramento comunque c’e’ stato, anche perche’ il testo recepisce i ddl da noi presentati nelle ultime due legislature, oltre ad emendamenti e a proposte del Pd in commissione».. Sen. Giovanni Legnini (PD) 
 
«Si tratta di un testo che, non avendo recepito la proposta di attribuzione al condominio della capacita’ giuridica, avra’ l’effetto di far ricadere sugli amministratori condominiali tutta una serie di nuovi oneri e di incombenze cartacee, per assolvere i quali gli amministratori avranno maggiori difficolta’ nell’attendere alle quotidiane necessita’ del condominio. Ci auguriamo che la Camera dei deputati voglia – considerati anche i rilievi mossi nell’aula del Senato da diverse parti politiche – riconsiderare il testo approvato, al fine di approdare ad una riforma coraggiosa e tale da garantire agli amministratori un piu’ agevole svolgimento dei propri compiti». Coram (Coordinamento Registri Amministratori.
 

 
Sul sito del sito del sole24ore le principali novità in dettaglio...: 
Continua a leggere qui 

L'Abc della riforma del condominio in 20 voci 
 
Guarda adesso il video dell'assemblea 
https://www.condominioweb.com/condominio/articolo532.ashx

24.03.2010 10:56

L'amministratore non ha diritto a compensi per il passaggio della documentazione


 

(23/03/2010)

Tribunale di Milano, XIII Sez. Civ., sentenza del 4 gennaio 2010 n. 247

 

 

L’amministratore non ha diritto a compensi per tutte quelle attività che rientrino nell’ambito dei suoi doveri di mandatario. Pertanto una volta revocato dall'incarico non ha diritto di trattenere somme per i suoi onorari e in ogni caso non ha diritto ad alcun compenso aggiuntivo per il passaggio della documentazione condominiale, rientrando tale attività, tra gli atti cui è tenuto in via ordinaria.
16.03.2010 15:01

Il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso. Presupposti di fatto e di diritto che ne giustificano la richiesta e l'emissione.

(09/03/2010)

di Alessandro Gallucci, avvocato del foro di Lecce

 

Il pagamento degli oneri condominiali è un obbligo che grava su ogni singolo condomino per il sol fatto di possedere un’unità immobiliare in un edificio condominiale.
 
In dottrina e giurisprudenza si è soliti classificare le obbligazioni condominiali nell’ambito delle c.d. obbligazioni di natura reale (o propter rem). Queste, in ragione di quanto detto dalla giurisprudenza, sussistono “ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo. La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi” (così Cass. n. 6323/03).
 
Ogni condomino, quindi, salvo casi particolari (sostanzialmente il consenso di tutti gli altri comproprietari), è tenuto a contribuire alle spese condominiali; anche nei casi in cui la giurisprudenza ha ritenuto possibile, tramite la rinuncia all’uso (è il caso del distacco dal riscaldamento centralizzato), l’esonero dalle spese per l’utilizzazione della cosa comune, il condomino sarà comunque tenuto a contribuire ai costi relativi alla conservazione delle parti comuni non utilizzate.
 
All’obbligo del condomino di pagare le quote condominiali, nella misura di quanto richiesto sulla base del rendiconto approvato, corrisponde il dovere per l’amministratore di riscuotere i contributi dovuti (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.).
 
Il codice civile – in ragione dell’importanza di una regolare contribuzione da parte del condomino al pagamento delle sue quote di competenza necessarie ad assicurare la corretta erogazione dei servizi comuni – pone in capo all’amministratore uno strumento molto incisivo contro i condomini morosi, in relazione al recupero delle loro quote condominiali.
 
Recita il primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c.:
 
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.
 
Per comprendere al meglio la portata del disposto normativo testé citato, vale la pena svolgere alcune osservazioni.
 
In primo luogo si tratta di uno dei quei casi di legittimazione attiva dell’amministratore a stare in giudizio senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea. In sostanza il mandatario dei condomini potrà, di propria iniziativa, incaricare un legale di agire in giudizio per ottenere il così detto decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso.
 
Se la somma da recuperare è inferiore ad € 516,46 l’amministratore potrà agire in giudizio personalmente. Se poi il legale rappresentante dei condomini è anche un avvocato regolarmente iscritto all’albo, allora potrà agire in prima persona senza alcun limite di sorta.
 
Per ottenere l’ingiunzione di pagamento è necessario che la richiesta si basi sullo stato di ripartizione (è indifferente se preventivo o consuntivo) regolarmente approvato dall’assemblea.
 
Una volta ottenuto il decreto, essendo lo stesso immediatamente esecutivo, si potrà, nel rispetto dei termini di legge (i dieci giorni dalla notificazione del precetto di pagamento di cui all’art. 480 c.p.c.), procedere all’esecuzione forzata presso il condomino moroso (es. pignoramento mobiliare o immobiliare, pignoramento presso terzi)
 
Se, invece, le somme sono dovute in conseguenza di un provvedimento di spesa, mai contestato, e disposto autonomamente dall’amministratore, quest’ultimo potrà certamente agire in giudizio per il recupero delle somme ma non potrà ottenere il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.
 
Che cosa accade se l’amministratore, diligentemente, presenta il conto della propria gestione alla fine dell’anno ma l’assemblea non approva il rendiconto o meglio, più che non approvarlo, non riesce proprio a decidere per la cronica mancanza del numero legale necessario a ciò?
 
Secondo la Suprema Corte di Cassazione, il rendiconto preventivo relativo ad un anno di gestione non ha scadenza e pertanto resta valido fino a che l’assemblea non deliberi l’approvazione del consuntivo e di un nuovo preventivo. Se così non fosse affermano i Supremi Giudici, sarebbe “impossibile la riscossione degli oneri – […] – per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell'esercizio e l'approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, non ultimo, la non approvazione del progetto da parte dell'assemblea” (Cass. 29 settembre 2008 n. 24299).
 

Avv. Alessandro Gallucci

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