Assemblea di condominio: ordine del giorno e invalidità della deliberazione

24.02.2010 16:36
(11/12/2009)

Alessandro Gallucci, avvocato del Foro di Lecce

 
Con la sentenza 19 novembre 2009 n. 24456 la Cassazione torna ad occuparsi dell’assemblea di condominio e più specificamente di ordine del giorno (d’ora in poi anche o.d.g.) e validità delle deliberazioni.

Il Supremo Collegio, ribadendo il proprio consolidato orientamento, afferma che sono da considerarsi invalide le decisioni dell’assise prese su argomenti non inseriti nell’ordine del giorno contenuto nell’avviso di convocazione. Tale invalidità, però, può essere fatta valere solamente dagli assenti e da quei dissenzienti che si siano limitati a sollevare l’illegittimità della trattazione della questione senza prendere posizione, nel merito, sulla stessa.

Un breve cenno alla ratio dell’o.d.g. aiuterà a comprendere meglio l’importanza di questo istituto.

Le norme dettate dal codice civile in materia di condominio negli edifici non si occupano di specificare nulla in merito al concetto di ordine del giorno.

Per trovare una norma che se ne occupi bisogna fare riferimento alle disposizioni dettate per la comunione in generale. Ai sensi del terzo comma dell’art. 1105 c.c. “per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione”.

Che cosa significa?

Ciò vuol dire che nell’avviso di convocazione, di cui all’art. 66 disp. att. cod. civ., l’amministratore dovrà inserire l’elenco degli argomenti sui quali verterà la convocanda assemblea.

La ratio dell’istituto è quella di consentire ai comproprietari una partecipazione informata, e quindi consapevole, alla riunione condominiale.

Che cosa accade se in seguito, ossia durante lo svolgimento dell’adunanza, l’amministratore o un condomino pongano all’attenzione degli altri partecipanti un argomento non indicato nell’o.d.g?

Se all’assemblea partecipano tutti i condomini (c.d. assemblea totalitaria) e nessuno si oppone all’esame della “questione nuova” la deliberazione sul punto dovrà essere considerata valida.

Se invece non sono presenti tutti i comproprietari?

La soluzione ideale, cioè quella che permette alla deliberazione di andare esente da rischi d’impugnazione è quella di fare presente la richiesta di trattazione ma di rinviarla alla prossima assemblea, in considerazione del non inserimento nell’ordine del giorno.

Si dovrebbe fare allo stesso modo, è questo il pensiero espresso dalla Cassazione, nella sentenza n. 24456/09 che si conforma ai propri precedenti giurisprudenziali, in quei casi di assemblea non totalitaria.

Dice il Supremo Collegio che “l’omessa indicazione di un argomento, poi, deliberato, all'ordine del giorno, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, ma che non ha eccepito la irregolarità della convocazione (sent. 24 agosto 1998 n. 8344)”. In sostanza, fatta salva la posizione degli assenti (che avranno sempre diritto d’impugnazione per una simile irregolarità), chi vuole contestare l’illegittimità dell’argomento si deve limitare a dire che non se ne può discutere in quanto non inserito nell’o.d.g. e non anche dissentire nel merito poiché ciò rende inoppugnabile, per quel condomino, la deliberazione.

Avv. Alessandro Gallucci

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