CORTILE CONDOMINIALE E DISCIPLINA DELL’USO DELLE COSE COMUNI: QUANDO È LECITO VIETARE I GIOCHI DEI BAMBINI?

10.02.2011 15:50

 (27/01/2011)

di Alessandro Gallucci

Ai sensi del primo comma dell’art. 1102 c.c. “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”. 

 
Quanto al diritto dei condomini la Cassazione ha avuto modo di evidenziare che " il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine” (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873). Prendiamo il caso del cortile condominiale. Esso, per quella che è la definizione comunemente accettata “ tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione” (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889). 
 
S’ipotizzi che tale area, per una serie di circostanze, non abbia una precisa destinazione (es. parcheggio, spazio verde, ecc.) ma si presti a varie forme d’utilizzazione, tra le quali, ad esempio, quella di spazio giochi per i bambini. 
 
In simili circostanze che cosa potrà fare l’assemblea? 
 
Potrà disciplinarne l’uso fino al punto di vietarne una particolare destinazione o dovrà limitarsi a cercare di contemperare tutti le possibilità modalità di godimento di quella zona comune? 
 
La risposta, almeno in via generale è la seconda. Così, ad esempio, per fare in modo che il gioco dei più piccoli non disturbi il riposo delle persone (le cui camere da letto affacciano sul cortile) ben potrà l’assemblea, con delibera o inserendolo nel regolamento, determinare delle fasce orarie per quella particolare modalità di godimento dell’area. Stesso potere, in assenza di indicazioni dell’assise e dello statuto del condominio, spetta all’amministratore che, ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 2, c.c., deve “ disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini”. 
 
Il divieto assoluto, a parte nel caso di sua previsione in un regolamento d’origine contrattuale, può essere previsto solamente quando comprovate ragione di sicurezza per il decoro, la stabilità e la sicurezza dell’edificio e dei suoi abitanti lo rendano necessario. Per dei giochi di bambini in un cortile tali circostanze, obiettivamente, paiono di difficile ricorrenza. 
 

CondominioWeb.com 
Avv. Alessandro Gallucci

 

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